国内房企传统融资方式受阻 房地产信托市场“火爆”

　　房地产传统融资渠道受阻，房地产信托市场“火爆”。

　　从成立市场上看，超三成的集合信托资金投向房地产领域，与此同时，房地产信托平均收益率也较去年同期提高了0.9个百分点，达到7.69%。与之相对应的是，房企融资成本也有不小的提升，而另一方面，发行市场上，有过半数的集合信托为房地产信托。

　　尽管房地产企业融资需求迫切，经《证券日报》记者了解，随着监管机构对违规开展房地产业务的检查趋严、刚性兑付的打破等，房地产股权投资类信托项目或将增多。

　　房企融资难

　　信托成重要补血方式

　　《证券日报》记者通过用益信托在线数据统计发现，春节过后，房地产信托从发行端和成立端发力，成为集合信托中最重要的类型。

　　用益信托数据显示，新春开工后三周里（2月22日-3月14日），在集合信托成立市场上，共成立162款产品，成立规模为227.35亿元，平均期限为1.77年，平均收益率为7.32%。

　　值得注意的是，其中房地产信托产品成立38个，募集资金达73.09亿元，占比为32.15%，与去年同期的8.68%相比，占比增幅高达270%；平均收益率为7.69%，同比上升了0.9个百分点。

　　这也意味着，近三分之一的集合信托资金投向房地产领域。

　　此外，发行市场则更加惊人。用益信托在线数据显示，今年2月22日-3月14日，集合信托市场共发行158款产品，发行规模372.13亿元，其中，房地产信托发行规模达199.34亿元，占比53.57%，也就是说，占据整个信托产品发行规模的一半以上。

　　对于农历新年后房地产信托的爆发，用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者解释道，一方面银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受阻，信托目前成为房企重要融资方式；另一方面，房地产信托业务是信托公司重要业务收入来源，相对较高的收益率深受投资者青睐。

　　同时，他也认为，随着监管的趋严，信托公司转型不断的深入，预计今年房地产信托规模占比长期来看会有所下降，但短期仍是重要投资领域。

　　2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。

　　今年的相关数据也证实了这一点。今年春节开工后的三周时间里，相比于去年同期，房地产信托平均收益率由6.79%增至7.69%，提高了0.9个百分点，地产信托融资成本明显提高。

　　授米金融智库统计了3月1日至3月7日60家非银金融机构（信托、资管、私募、交易所等）发行的159个融资项目，融资金额508亿元。《证券日报》记者观察发现，列表中统计了包括中信信托、华融信托、大业信托、粤财信托、中江信托、光大信托、百瑞信托、西部信托、国通信托等9家信托公司投资的多个房地产信托项目，融资成本普遍在9.2%-11.4%之间。其中，光大信托投资的房地产项目最多，融资成本在9.2%-11.2%之间。

　　房地产信托

　　发行规模占比高

　　虽然房地产企业融资需求高涨，但资金链的紧张也为信托公司的风控提出了新要求。

　　从房地产信托的发展方向上，四川信托研发经理刘发跃对《证券日报》记者表示，房地产信托应从以下八个方面转型：一是将交易对手逐渐转向大中型房企；二是通过战略合作实现长期发展；三是合作发起房地产并购基金。参与地产并购基金有助信托提高基金化产品的运营能力，进一步提升对PE、并购等业务的操作能力；四是参与城市更新项目。信托公司可以与专业运营商或地产服务商合作建立有限合伙形式的房地产基金，从传统的债权模式为主过渡到股债并重，甚至股权模式为主，以弥补专业性的不足；五是引领多元化业态创新。大消费产业引领下，单一的居民住宅项目正在向旅游、教育、养老等多个业态扩展，同时可以发展财富管理和其他创新业务；六是探索租赁市场业务机会；七是探索投贷联动业务；八是延伸经营链条。随着“租赁+自持”物业的出现和资产证券化、REITs等产品的成熟，信托公司可以逐步介入房地产项目的整个运营周期，逐步提升自身的专业化能力，从而获得长期稳定的收益。

　　有业内人士称，随着监管机构对违规开展房地产业务的检查趋严，刚性兑付的打破等，货真价实的房地产股权投资类信托项目将会增多。

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　　10%的年化收益率,对于2018年的房地产信托项目而言并非遥不可及。记者了解到,不断抬升的融资成本,使得房地产信托的收益率水平水涨船高。因为需要付出更高的代价来获取资金,也让不少房企将融资渠道转向海外市场,通过海外发债的形式来寻找“外援”。

　　信托业内人士表示,2018年金融去杠杆仍将继续,对于资金违规流入房地产领域的监管也仍将保持“高压”。在房地产信托的火爆募集依然延续的情况下,投资者应该关注背后潜藏的房企现金流问题,对风险保持警惕。

　　信托成本高企 房企海外融资陡增

　　进入2018年,曾经在去年独领风骚的房地产信托依然是市场上受人关注的“明星”。用益信托在线统计显示,2018年1月,集合信托市场上成立的房地产信托项目数量为185款,募集资金总计331.51亿元;同比2017年1月成立46款地产信托项目,募资135.96亿元,分别增长302.17%和143.83%。

　　“房地产信托产品不仅收益率高,对于信托公司而言,也是利润收入颇高的一类业务,这也是房地产信托目前仍然火爆的原因。”某信托公司研究员袁吉伟对记者表示。

　　用益信托的统计同样显示,房地产信托火爆发行的背后,收益率水平也持续上涨。该类产品的平均收益率已经从去年1月份的6.74%上升至今年1月份的7.61%,上涨了近一个百分点。

　　“信托融资成本上涨已成为今年行业的普遍现象,作为被重点规范的业务之一,房地产信托的成本更是上升得比较厉害。”某大型信托公司业务部门人士对记者表示。该人士透露,当前银行等机构对于房地产项目融资都比较谨慎,大部分地产信托项目的资金来源都集中于个人投资者,这也意味着房企需要支付更高的成本来满足融资需求。就目前来说,大型房企的融资能力和溢价能力相对较强,成本还能低一些,对于中小房企而言,信托渠道的融资成本普遍在10%至12%以上。

　　持续上涨的融资成本,让部分房地产企业将融资渠道延伸至海外。上证资讯统计显示,2016年12月至2017年2月末,房企海外发债的发行规模为52.9亿元;而2017年12月至2018年2月26日,这一数据为643.26亿元,房企海外发债规模大增1115.99%。

　　关注“爆款”背后的风险

　　作为当前市场上的一类“爆款”产品,房地产信托的发行热情不减。根据用益信托在线统计数据,今年1月份发行的房地产信托产品规模为631.52亿元,占该月发行的集合信托总规模的39.04%。

　　对此,有业内人士认为,房地产信托发行火爆,与房企融资缺口较大、“资金饥渴症”持续有关。某信托公司高层人士对记者表示,随着宏观调控的持续,房企的融资渠道正逐渐缩减,部分中小房企当前的主要融资方式都转向了非银渠道。

　　“表外融资的监管政策效果正在显现,未来表外融资业务回流表内融资业务及资本市场的态势会更加明显。”袁吉伟分析道。他认为,表外融资具有显着的影子银行特性,很多通过资管业务的层层嵌套服务于银行表内资产的腾挪,以规避监管。但这些业务由于大量集中于房地产和地方融资平台等业务领域,累积了很大的风险,因此也成为重点监管的对象,未来资金流向房地产项目也会更审慎。

　　不过,也有不少信托业内人士表示,虽然监管趋严,但监管部门并未禁止信托公司开展房地产信托业务。“只是要求开展业务必须合规经营,对于那些借助信托资金拿地的项目和假股真债类项目则是严格禁止的。”前述信托公司业务部门人士说。

　　然而,在持续大规模发行和成立房地产信托项目的背景下,信托业内人士也坦言,地产信托业务背后的潜在风险值得警惕。

　　“前期做的很多房地产信托项目都是帮助房企拿地的,在当前房地产调控持续的环境下,不论在项目开发或是销售过程中出现问题,部分中小房企的现金流就容易受影响,后续就可能暴露出兑付风险。”袁吉伟提醒道。

    （房掌柜整理来自证券日报、上海证券报）