2月28日,北京密云区、门头沟区两宗土地入市交易。其中,密云地块因为无人报价出现流标现象。门头沟地块也仅有一次报价,最终底价成交。业内人士认为,由于房地产市场持续从紧的调控政策,企业普遍面临资金压力,以往高价抢地的现象正在迅速减少。
根据土地出让信息,北京市当日入市交易的分别是密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014地块R2二类居住用地,以及门头沟区永定镇MC00-0018-0060、0061地块B4综合性商业金融服务业用地。流标的密云地块面积较小,合计建筑面积13658平方米。其中无偿还建5684平方米,只有7974平方米的商品房限价房住宅,限价21215元每平方米。地块起始价格为8450万元。
中原地产首席分析师张大伟认为:“地块流标的原因是土地非常小,其中配套还建面积大。”他进一步指出,更主要原因在于,房地产调控政策持续作用下,政策效应已经传递到土地市场。
从近两个月的土地市场看,北京、南京等城市已有多宗土地出现流标或者底价成交。其中,北京已经出现了三宗住宅土地流标。同时,热点城市土地溢价率也明显下降。中原地产数据显示,2018年以来,包括一线城市在内的热点城市土地溢价率维持在10%左右,明显低于2015至2017年平均30%的溢价率。
此外,在住宅市场严格限价的背景下,前两年大量房地产企业不惜代价竞得的高价地如今纷纷成为“烫手山芋”,面临入市难题。同策咨询研究院的数据显示,上海商品住宅市场因限价、限签、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素,导致房企销售业绩表现不及预期。据统计,市场上出现了上千亿的房产抵押(房企抵押可售房源货值盘活资金面,甚至将可售货值采取“过桥贷”方式冲抵业绩)。“这从一定程度上反映出,房企在当前市场环境下因无法正常销售而导致的尴尬局面。”同策咨询研究院首席分析师张宏伟说。
张大伟分析称,整体看,房地产企业的平均资金情况持续紧张,从当下融资渠道来看,2018年最明显的表现是信托资金进一步收紧。“监管层严控信托资金进入房地产市场后,房企资金压力逐渐出现。在这种情况下,房地产企业对非优质地块的拿地积极性降低。”
相关链接:房企拿地情绪正发生微妙变化
对于房地产市场而言,2018年注定将是深度博弈且复杂多变的一年。土地市场已经率先有所表现。尽管政府推地热情不减,但房企拿地情绪正在发生微妙的变化。
2018年1月,北京土地市场共计成交403亿,但却流标3宗土地。流标发生在2018年开年,这是一个敏感的风向标。至少说明,房企拿地开始有所谨慎。
不过,整体看,在规模即真理的当下,房企拿地热情依然不减。中原地产研究中心统计显示,截至日前,2018年全国标杆房企拿地依然积极,拿地超过30亿的房企达20家,龙头房企继续全国布局。
“咬住”拿地
在龙湖集团内部年会上,CEO邵明晓发表了《拥抱未来共创卓越》的年度总结报告。21世纪经济报道记者在其中发现一个有趣的词语。在总结土地储备方面,邵明晓使用的表达是,“土储的这几年咬住了,尤其2015年、2016年、2017年保持有竞争力的基础。”
“咬住”土地储备是近年来房地产市场最大的战略。在多变且洗牌日益加剧的当下,强者恒强成为市场最显著的规律。而土地储备则是决定房企能否在市场上活得更好更久的关键因素。
没有意外,这一状况在2018年也仍将持续。中原地产数据显示,2018年开年以来,拿地最为积极的房企分别是碧桂园、龙湖集团、中海地产。其在1月份权益拿地总额分别为187.15亿、140.27亿、137.88亿元。
拿地最为积极的房企在规模上野心不减。邵明晓在龙湖集团的内部讲话中说,“整个(房地产)行业加速,我们要在地产开发业务保持前行。现在排在第八名,应该说达到预期。按照现在的速度,到2020年争取迈过3000亿元,还是很稳健往前走。”
做大做强依然是当下房企的主流选择。中原地产首席分析师张大伟认为,整体看房企拼规模趋势加剧。最近2年,房企销售额业绩表现优异,补库存趋势持续,资金虽然有所收紧,但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地。所以整体看,不论是一二线城市还是三线城市,土地市场依然处于相对高温中。
土地成交环比降温
土地市场整体表现来看,2018年的热度相比2017年有所减弱,但仍在高位。土地供求两端环比转跌,成交均价及土地出让金均降。
中国指数研究院统计显示,1月土地供应量环比走低,同比增近四成。当月全国300个城市共推出土地2438宗,环比减少19%,同比增加26%;推出土地面积10633万平方米,环比减少24%,同比增加38%。仅一线城市供应量环比增加。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)推出土地面积3720万平方米,环比减少36%,同比增加11%。
土地成交环比转跌,同比增加近三成,二线城市环比缩水四成领衔。据统计,1月全国300个城市共成交土地1921宗,环比减少33%,同比增加14%;成交土地面积8437万平方米,环比减少35%,同比增加27%。其中,住宅类用地(同上)成交面积2873万平方米,环比减少49%,同比增加7%。
从地价上看,整体均价环比回落,同比继续上扬,各线城市均价同比均增。1月,全国300个城市成交楼面均价2457元/平方米,环比减少3%,同比增加17%;其中住宅类用地(同上)成交楼面均价为4647元/平方米,环比增加21%,同比增加42%。
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