房企密集兜售项目股权 中小房企卖身还债离场者增多

　　时至年末，紧绷的资金链压力持续发酵，房企项目股权兜售密集成风。

　　据中国房地产报查阅北京、上海产权交易中心数据，11月前三周新增房企项目股权出售动态已达37条，新增挂牌地产股权价值超过110亿元(其中12家未披露金额)。来自克而瑞地产研究中心的监测数据显示，2018年1~10月，房企累计项目股权出售动态已达到473条，超过2017全年的387条。

　　“房企项目股权转让背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和剥离不良资产的考量。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析称。

　　众多的房企开始“整理”自己的资产，有的抛售一些不符合自身发展或拖累业绩公司的资产，而有的则干脆退出这个行业。

　　这其中既有以1元底价甩卖项目公司100%股权的企业，也不乏大股东为诸如北大资源集团、中铁二局房地产集团、中国铁路工程集团、中国建筑、中国航空等国资背景的项目子公司，还有一类公司以华侨城为代表，持续抛售地产项目以快速回笼资金，反哺新业务资金需求。

　　无论出于何种目的，这些被转让的地产项目绝大部分都存在一个共性：持续亏损与高负债压顶。

　　如北大资源正在转让控股子公司青岛博雅置业有限公司70%股权及债权，该公司2018年一季度总资产11.8亿元，总负债12.44亿元，亏损458万元。中铁二局房地产集团正在出售旗下四家地产项目公司，其中，两家处于资不抵债和亏损状态，两家未盈利。华侨城近日出售的几家子公司亦处于亏损经营中。

　　中小房企卖身还债离场者增多

　　每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码，丝毫看不到放松迹象的行业大背景下，中小房企的生存环境尤为恶劣。

　　据新城控股高级副总裁欧阳捷预测，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长“天花板”，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

　　据北京、上海产权交易中心信息披露，22天以来，新增37家房企挂牌转让股权，挂牌价超过110亿元，8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到，挂牌价中，股权价仅占极小部分，大多数金额来自债权，即被转让项目企业背负的负债及利息。

　　这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市，如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近，令他们很难在将地产公司周转下去，不得不通过卖股断臂求生存。

　　为了能将股份转让出去，他们甚至不惜亏本出售，忧心的是，缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。

　　据北京产权交易所公告显示，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让，截至2018年10月30日，该公司总资产153.69万元，但总负债却高达4423万元。

　　据中国房地产报记者了解，挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股，而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售，但一直无人问津。

　　另一则披露信息显示，徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中，转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元，总负债4.17亿元。资料显示，企业名下主要资产是4块土地，共计约670亩土地(商业、住宅用地)，位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金，暂未取得土地使用权证。值得注意的是，这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封，查封期限到2019年，届时若无力还债存在被拍卖的可能。

　　这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

　　而一些曾跨界地产业的企业则开始抛售持续亏损的地产项目，加速去地产化。

　　据上海产权交易所信息显示，隶属中国铝业集团的中铝国际(天津)建设有限公司正在转让其持有的天津鑫通置业有限公司100%股权及转让方对标的企业1.21亿元债权，转让底价为1.78亿元。