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【掌柜日报】中小房企面临生死考验 融资成本偏紧现状将持续

来源:房掌柜  整理 柳州房掌柜  2018-11-20 11:33:27
[摘要]房地产行业杠杆率,即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。 央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日,央行发布《中国金融稳定报告( ...

  房地产行业杠杆率,即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的 5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

  央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》(下称“报告”)明确指出,我国房地产金融风险总体可控,但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

  销售放缓正加大房企杠杆风险。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受采访时表示,“整体上看,房企压力在变大,但比较缓慢。少数房企肯定面临巨大压力,不排除明年爆雷。”

10月份,20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下降11%。大部分热点城市成交面积下行。同时,今年以来房企融资压力明显加大,且融资成本分化严重。政策方面,调整政策发布频率明显下降,近期仅少数城市发布了有关人才和旧城改造之类的政策。中原地产首席分析师张大伟表示,部分一二线热点城市库存上升,预计行业仍将在底部运行一段时间,不排除房企为完成销售目标,加快回款实施价格战。

  去杠杆的基本逻辑

  无论是居民还是房企层面,去杠杆都已经成为房地产行业的基调。中国人民银行于11月初发布了《中国金融稳定报告(2018)》更直观反映了去杠杆背后的风险逻辑。也暗示了房地产行业调控未来走向。

  报告称,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例34%以上,且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好,房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

  实际上,从2018年以来,我国房贷都处于收紧状态。“当下整体房地产贷款依然处于相对紧张状态,尤其是各地公积金贷款明显收紧,这导致各地商业贷款需求上涨。这些导致2018年四季度房贷利率将依然维持当下水平,大幅上涨或者下行的可能性都不大。从居民户中长期贷款看。2018年前三季度出现了明显的下调,从4.2万亿下调了8.8%。这也是最近多年的首次明显房地产贷款收紧。”中原地产分析师张大伟表示。

  张大伟表示,房贷是影响房价走势的最关键指标。从全国市场看,特别是一二线城市,房贷开始明显萎缩,这也是部分城市房价涨幅放缓最主要原因。房贷逐渐趋紧,这有利于房地产调控的落地,收紧房贷叠加房地产调控这对房价上涨作用更明显。

  根据央行数据显示,截止到2018年9月末,个人住房贷款余额已达24.97万亿,9月新增个人房贷加权平均利率为5.72%,6月份加权平均利率为5.60%,比3月份上升0.18个百分点。而2017年9月加权平均利率为5.01%,12 月加权平均利率为5.26%

  房企杠杆预警

  海通证券报告显示,2018 年三季度末A股地产企业流动比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%,当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

  房企杠杆预警也在央行此次报告提示中。报告称,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8 倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

  “报告点出了三个问题。第一是高杠杆拿地的风险,已经成为房地产领域和开发商领域的重要风险。该做法也使房企面临更大的经营压力;第二是房企的融资模式更加复杂,导致监管方面也遇到了很多困难,这使得部分金融风险还没有完全暴露出来;第三是当前企业的负债压力继续增加,使得降低负债规模依然成为一个重要的任务。”易居研究院研究总监严跃进表示。

  58安居客房产研究院首席分析师张波则认为,房地产金融风险依然处于可控区间,但对于房企的高负债率表现出明显的预警性,尤其是房企融资的监管提出了较强的关注。有两点值得关注,其一是关于房企的融资渠道监管未来可能会有所加强,重点会监管资金违规流入房地产行业,并可能加大对于违规金融机构的处罚力度;其二是房产调控不放松的大背景下,针对房企的融资仍然不会“网开一面”,更多上市房企通过发债等再融资方式或被暂停审核,目前融资成本不断偏紧的现状仍将持续。

  从58安居客房产研究院监测的数据来看,今年房企的融资压力明显大于去年,央行不断降准,本对楼市或形成一定资金层面利好,但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好。2018年房企密集融资就是来源于资金压力,一方面要规模化,不进入头部企业阵营生存压力巨大;另一方面又缺钱实现规模化,针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企,不得不想尽一切办法去融资。

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责任编辑:黎转弟

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