【掌柜日报】房地产市场增量天花板触顶 房企转型决心焦灼

　　市场收缩叠加房地产融资监管高压，房企很缺钱。以粗放、高利润著称的他们在资金链压力下正在纷纷谋求生存之道。有的继续高利率发债之路，更多的是积极尝试多元化业务拓展，衍生的板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。据机构统计，今年已有19家房企摘掉“地产”二字——其一是为融资的通行打擦边球，其二则是业务范围的扩展已经不再局限在地产之内。这样的尝试是积极的更是艰难的。在不熟悉的领域里频繁撞南墙，前已有诸多案例。然而不寻求突破，怕也是奔车朽索。自古华山一条路，怎么走?这考验着掌舵者的智慧。(林虹)

　　房地产市场增量天花板无疑已经触顶，房企转型决心正日益焦灼。

　　嘉凯城在11月12日晚间的一则公告引发关注，公告称将进入院线行业。为此嘉凯城不惜转让房地产相关股权，其早于11月9日公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包。

　　比预想中更加急切，房企在多元化业务方面动作频频，且力度呈现持续增大趋势。

　　10月11日，江门新会区政府与华侨城签订产业地产战略合作协议;10月29日，融创中国宣布62.81亿元收购万达文旅;10月29日，保利公寓管理与未来域就人才公寓业务达成长期战略合作。

　　克而瑞研究中心监测显示，多家房企开始积极尝试多元化业务拓展，大致涉及19个方向，主要可以切分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。

　　新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“未来房地产市场将进入横盘时代，成交面积将长期维持在现有水平上下，房价基本稳定在横盘区间内小幅波动。市场蛋糕不会变得更大，单纯依赖住宅、商业、办公等物业销售，房企业绩增长将放缓。唯有多元化，才有可能寻找到新的业绩增长机会。”

　　不过，房地产黄金时代是以粗放、高利润著称，转型对于房企而言并非易事。

　　楼市降温迹象明显

　　“我把房子的售价从之前的498万元调到480万元，便宜了18万元。”北京的王先生打算卖掉他在双井的老房，一开始还想往上调价，最终不得不跟随楼市大势，在11月10日调低了房子报价。

　　今年楼市“金九银十”风光不再，多地房价出现明显松动。国家统计局公布的数据显示，9月房价环比涨幅超过1%的城市为34个，较8月减少30.6%;涨幅超过2%的城市为6个，较8月减少三分之二。

　　成交量方面，麦田房产数据显示，10月北京二手住宅整体网签量为8879套，是今年3月以来的最低位，环比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，环比减少18.4%，同比减少34.3%。

　　“10月买方整体议价幅度明显增大。”麦田房产分析师表示。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。上述麦田房产分析师指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，是今年以来的高位。

　　除房价有所松动，地价溢价率也逐渐降低。中原地产研究中心统计数据显示，50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达92%。与此同时，多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格，部分房地产企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎，拿地意愿并不强烈。

　　整体而言，库存上升、房产交易速度放缓，已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面，日前，北京年内商品房住宅供应套数达到32739套，是该数据最近三年首次超过3万，去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面，北京多位中介机构工作人员告诉记者，最近二手房交易情况基本平稳，也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧，对供需都有影响，交易情况不如从前。”一位链家工作人员告诉记者。

　　转型焦灼VS边界无限大

　　在资金压力持续上升的市场环境下，房企在多元化业务方面的动作正在呈现加速态势。

　　11月12日晚间，嘉凯城发布公告称，为发展培育第二主业，进入前景良好的院线行业，拟与恒大地产及其下属子公司签订若干《租赁合同》，向恒大地产及其下属子公司租赁若干场地作为公司开设部分影城的营业场所。为此嘉凯城不惜转让房地产相关股权。11月9日晚间，嘉凯城(000918.SZ)公告表示，公司将积极发展第二主业，未来将根据住宅业务发展战略，转让部分所持有的房地产项目股权。这将为下一步发展提供较为雄厚的资金储备，并对公司现金流产生积极影响。嘉凯城转型第二主业的背后，极有可能是中国恒大在文化产业领域的一次悄然布局。