龙头房企10月销售环比略微下滑 房企该如何防冻保暖

　　截至目前已经有31家在内地和香港上市的房地产企业发布了10月销售数据。数据显示，调控持续下，房企销售增长乏力的势头从中小房企扩展至龙头房企。31家企业合计10月单月销售4552亿元，较9月份的4716亿元环比轻微下行。

　　销售增速整体放缓

　　第一梯队的恒大、万科、碧桂园三家房企中，万科10月表现良好，实现销售金额540.7亿元，同比增长47%。相比9月份单月销售金额首次出现年内负增长之后，10月份万科的销售规模显著反弹，从而也使得万科前十月销售同比增速达到了两位数。

　　中国恒大和碧桂园则10月表现乏力，中国恒大和碧桂园10月分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元，这使得公司前十月销售增速较前九月销售增速继续有所下滑。除前述两家企业外，还有融创中国、保利地产等17家企业前十月销售增速低于前九月销售增速，这意味着房企10月销售放缓已经成为了主流。

　　不过也有部分中型房企10月销售实现逆势增长。其中，荣盛发展和越秀地产10月分别实现销售收入100.32亿元和81.21亿元，环比分别增长65%和240.9%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前房地产调控尚未出现放松的迹象，导致不少购房者产生观望情绪。部分城市楼盘出现了房价下跌后的维权事件，这类事件将明显影响购房者的信心，后续市场很可能出现加速调整的可能性。

　　不过房地产研究机构克而瑞预计，尽管市场转冷，但最后两个月房企将加大供应力度。一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来部分延迟入市的项目，也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。

　　市场份额进一步集中

　　尽管房企增速放缓，但由于上半年销售情况良好，龙头房企仍然保持了业绩大幅增长的整体增速。目前已经公布前10月销售数据的房企中，销售数据均较去年同期出现增长。

　　恒大、万科、碧桂园三家房企前十个月销售金额已经超过或者接近5000亿元。据公告，1-10月份，恒大物业累计合约销售金额约达5011.4亿元，同比增长18.66%；万科前10个月累计销售金额4856.2亿元，同比增长12.2%；同期，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约4559.9亿元，同比增长34.91%。三家房企合计销售额近1.5万亿元，市场占有率继续提高。

　　在拼规模的压力下，一批中小型房企销售持续保持大幅增长而跻身“千亿房企”俱乐部。除“碧万恒”之外，还有融创中国、保利地产、中海地产、新城控股、世茂房地产、龙湖地产、阳光城、金地集团、旭辉控股、绿城、中南建设和中国金茂等12家上市房企前10月合同销售金额突破1000亿元。其中新城控股、世茂房地产、阳光城和中国金茂前10月销售同比增速均超过50%，新城控股和中国金茂同比增速更是超过100%。

　　张大伟认为，做大依然是当下房企的主流选择，房企拼规模趋势仍在加剧。大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元，1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为抢地的主流企业。但在销售放缓、调控持续加码的背景下，这种较为激进的发展方式更增添了不确定性。

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  今年以来，随着楼市调控政策的不断趋严，以及房企偿债高峰期来临，一些房企已经“扛不住”了。

  选取了20家典型A股上市房企，分别就其现金流、利润率以及负债进行统计和分析后发现，除了降薪裁员、谨慎拿地，以价换量更成为房企共识。尤其是今年6月中期业绩冲刺期，房企销售面积的绝对量创下2018年以来的新高。

  数据显示，品牌房企的净利润同比依然增长。从21家典型品牌房企的数据来看，绝大部分第三季度净利率累计同比呈现明显增长。如万科同比增长73.7%、保利地产同比增长39.6%、金地同比增长206.8%，仅有首开、光明地产少量房企同比下降。可以看出，虽然相比二季度房企净利润有下滑趋势，但同比2017年利润增长依然明显。。

  然而销售后续动力不足，使得一些房企完成年度目标依然“压力山大”。数据显示，7月和8月房企销量环比6月降幅较大，且“金九银十”表现也不尽如人意，三季度开始市场整体销售向下趋势明显。

  当“过冬论”已经成为市场共识，房企该如何防冻保暖？

  偿债潮下投 资谨慎

  2015年~2016年信贷宽松的融资环境理，房企迎来发债热潮。彼时发行的地产公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年~2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

  亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

  偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

  值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

  一位不愿具名的机构专家指出，在当下严调控、贷款利率增高的情况下，会影响房企的销售情况和回款速度，从而影响房企自身的造血能力。若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将大幅增高。

  不过其也认为，偿债高峰期的集中来临，对部分房企也是机遇，尤其是现金流充裕、抗风险能力较强的房企，可能会看见像2014年那样的收并购机遇。

  面对资金压力，不少房企在拿地等投 资上已明显表现出“谨慎”。

  也由于相较于部分房企谨慎的投 资态度，万科的逆势而行在今年被“衬托”得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为负257.3亿元。

  以价换量加速回款

  不过盘点可见，典型房企第三季度的经营性现金流净额为负数的不在少数。

  亿翰智库研究总监于小雨直言，今年企业风险不是很大，无论是销售数据还是公告出来的业绩数据，企业都表示要注重回款和注重现金。

  实际上，房企为了加速去化进一步抓紧了今年最后的销售节点，一些房企从9月份就已开始大规模“折价”，希望能以价换量。

  也由此，二三季度房企的去化率和销售回款有所提升。数据显示，三季度房企销售回款普遍较二季度有明显增长，例如新城控股的该指标涨幅高达162.4%。

  不过，于小雨提醒，受限购限贷等因素的影响，房企的项目即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化难度也会不断提高。

  58安居客首席分析师张波说，从目前房企三季报来看，资金压力之下回款在加速。从21家典型品牌房企的数据来看，第三季度不少房企经营性现金流净额依然为负，例如万科为负214.8亿元、蓝光为负36.7亿元、光明地产为负43.5。一部分房企则通过加速回款来缓解资金压力，如第三季度光地明产回款累计同比增长48.9%、蓝光累计同比增长24.9%。

  业绩表现其实是相对滞后的，并不能反映房企当期的情况。如今年的结转收入都是两年前公司的销售项目，彼时的毛利率普遍很高；而从盈利规模上看，虽然可结转收入较多，但基于对后市的判断，房企积极性普遍不高。

  许多房企设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。

  “这说明房企对未来销售价格预期有所降低，对市场的预期和判断比较悲观。也由于未来能够释放的业绩空间不大，房企对于当前的结转不积极，或有所保留为来年过冬做准备。”张波表示。

  实际上，品牌房企扩张的脚步并未放慢。从万科来看，第三季度回款速度虽然同比下降了1.2%，但是投 资性现金流净额为负711.4亿元，显示其拿地以及股权合作等扩张动作依然在持续。无独有偶，保利、绿地、新城等房企的投 资性现金流净额则显示出其扩张的步伐。

       （房掌柜整理自中国证券报、每日经济新闻）