福州二手房价格有下降的趋势 多数成交价低于挂牌价

　     近期，福州二手房市场价格走势引发关注。记者昨日采访获悉，受楼市调控政策及买方观望情绪浓厚影响，年初至今中心城区二手房市场交易没有起色，多数房源的实际成交价都低于挂牌价。业内人士表示，总体上看福州二手房价格有下降趋势但降幅不明显。

　　多数二手房成交价低于挂牌价

　　“部分二手房源近期的确降价了，多数实际成交价都低于挂牌价。比如，有一套二手房挂牌三个月后，以每平方米比市场价低近3000元的价格成交了。原来总价230万元，后来降到199万元。”昨日，福州一家中介企业的相关负责人对记者说。

　　据悉，该房源是金山中天金海岸金爵苑的一套住宅，产权面积109平方米，这样算下来每平方米的价格为1.82万元左右。

　　“这套房源是落地一楼，市场接受度稍差，多次降价后才于近日成交。这当然是个例，但也是一种趋势。近期福州二手房市场成交清淡，有房东为了迅速交易降价出售，其中尤以前两年入手的远郊盘‘甩卖’最为明显。”上述负责人表示，房地产调控政策的效果显现，开发商和炒房者对后市的预期开始改变，刚需购房者也开始观望。新房市场的动态势必影响二手房业主的心态，准买家的心理预期是可以压价10%或以上，一些急需现金的卖家不得不降价出售。

　　那么，二手房市场上像这样准备“打折”处理的房源多吗？对此，福州多家房产中介企业的负责人表示，这种房源总体看还不多，在目前销售的二手房房源中占比不到10%。

　　二手房有降价趋势但降幅不明显

　　“年初至今福州二手房价格有下降趋势，但降幅并不明显。”房地产研究分析机构克而瑞福州的分析师说，近期福州二手房降价的案例增加，且降幅开始加大。当然，这是建立在房源挂牌价较高的基础上，原本和市场价差不多的房源并未出现明显的降价。

　　据悉，8月开始福州部分二手房的价格下调，其中市中心板块价格相对较为稳定，极少数楼盘甚至因周边条件的改善而提价。总体上看多数次新房的价格仍高于周边的新房价格。

　　9月，市区二手房市场的挂牌价格有所下降，且挂牌房源数量有所减少，这说明一部分不接受房价下调的卖家开始撤回房源。

　　分析人士称，虽然二手房的价格在下降，但大幅降价卖房的很少。市中心板块的二手房价格降幅较小，郊区部分二手房的挂牌价降幅则扩大到10%左右，尤其是偏远板块，前两年入场的投资客抛售房源的现象时有出现。

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根据福州市不动产登记和交易中心公示的2018年9月份二手房网签数据，9月福州市二手房网签2035套，成交面积153815.96㎡，与上月环比成交套数和面积均下降12.7%。其中降幅最大额度是马尾区，本月二手房网签套数仅有81套，成交量比上月减少三分之一，甚至低于2月份，成为全年最低。除马尾外其他四城区中网签套数降幅最小的是仓山区下降8.7%、台江区下降9.3%，鼓楼区下降13.6%，晋安区下降14.6%。

从以上可以看出，当楼市下行的时候，往往呈现出价量齐跌的态势。而越是较为偏远的城区受到的冲击越大，地段越偏二手房就越难卖，五区二手房成交量尚且如此，县城乡镇可想而知。

在7月13日文章《福州2018上半年二手房成交数据盘点，二手房成交量比去年下滑三成》中，我已经对二手房网签量和成交量的区别做了阐释，网签量中包括亲属之间过户等非市场交易行为，根据上半年数据，属于市场交易行为的二手房成交量约占网签量的84.2%。按该比例测算，9月份实际二手房市场成交约1713套，日均57套。

而今年上半年的数据虽然比去年低了三成，但也还算是相对高点，而下半年以来二手房成交量是一月不如一月，继8月的成交量比7月下滑10%以来，9月比8月再次下滑10%以上，且跌幅继续扩大。

由于多年以来实行的限签制度，商品房（一手房）的成交数据和价格早已失去参考价值，每月公布的数字都不知道是多久以前卖的房子，价格还要高低搭配，无法及时反映市场状况。因此能够及时反映市场状况的唯一可信的数据，就是各地房管部门发布的二手房网签量了。因为二手房交易是及时网签的，可以第一时间让我们看到市场状况，不用担心数据作假。由此一来，二手房网签数据就成了楼市冷热的晴雨表。

那么，当前的局势已经十分明朗了，购房人可以继续持币观望，耐心等待降幅进一步扩大，当前议价空间也在不断加大，但是你砍价时不能按“现实价”去砍，而是要抱着足够的耐心和坚定的信心按“未来价”去谈。尤其是对于非学区房的老旧楼梯房，这一类房屋由于居住舒适性差，首付比例高，受众面积小，在市场下行时是最难出手的，既然在房价暴涨时价格可以水涨船高，那么在房价下跌时就要打回原形了。