薛洪言：政策风口租房分期会重蹈现金贷的覆辙吗？

       随着房价上涨，80后、90后在一二线城市购房变得越来越难，建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下，长租公寓迎来政策风口期。

　　同所有风口一样，长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿，市场份额代表定价权，抢占规模至关重要，为了快速扩张，大家对资金总是渴求的。于是乎，在正常的融资渠道之外，不少机构打起了租金的主意，主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。

　　当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时，各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云，租房分期这个场景，或许要被玩坏了。下面，我们从头说起。

　　长租公寓：“烧钱”的商业模式

　　长租公寓的运营模式，分为集中式和分散式两大类。

　　集中式公寓，即自持整栋物业，按统一标准装修后出租，具体又分为拿地自建型和收楼装修型。前者对前期资金投入要求较高，一般以开发商、酒店、国资企业等实力雄厚者为主，后者对前期资金投入要求较低，主要是装修建安费，很多互联网创业平台均采用这一模式，如魔方公寓、水滴公寓等。

　　分散式公寓，即从房东手中零散收房，然后以统一标准装修并对外出租。整体而言，进入门槛较低，房产中介和创业机构多采用这种模式，如自如公寓、红璞公寓、蛋壳公寓等。

　　考虑到租金中长期的上涨态势，拿地自建型公寓运营机构，可以有效锁定成本，且能享受房产的升值收益，中长期看更具竞争力。不过，这一模式的前期投入太高，只适用于开发商和国资企业。收楼装修和分散式公寓才是当前市场主流的运营模式。

　　在这种模式下，从房东处低价收房、高价向租客出租，租金差成为公寓运营机构的主要盈利来源。

　　通常，公寓运营机构会与房东签署长期合同，3年-5年为主，年度涨幅有限(一般为5%左右)，提前锁定租金成本;然后与租客签订短期合同，租金每年按市价上调(一般10%以上)。在收房第一年，房东要价和租客出价都会自动向散租市场看齐，公寓运营机构的租金差空间不大。从第二年起，对租客的收费随行就市，差价空间就比较可观了。

　　盈利模式是清晰的，不过，长租公寓市场是典型的规模决定定价的市场，市场份额越高，定价能力越强，公寓运营机构有着强烈的动力快速做大规模。于是，不计成本地抢占房源、高额的室内装修配置费用以及初期较高的房屋空置率等，成为这个阶段长租公寓市场的常态，此时，靠租金差收入这点造血能力，便捉襟见肘了，亏损成为行业常态。

　　不妨看看上市公司世联行(6.00 +0.84%,诊股)旗下红璞公寓的财务数据。

　　截至2018年6月30日，世联行运营公寓项目177 个(包括包租及托管模式)，运营间数近3万间，2018年上半年实现营业收入1.67亿元，同比增146.72%。

　　由于公寓业务处于快速增长期，受“支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用”的快速增长影响，2018年上半年，公司资产运营服务(包括公寓业务和工商资产运营管理等，以公寓业务为主，占比约60%)新增运营成本高达2.5亿元，毛利率为-56.54%，仍在持续亏损中。