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7月上海土地市场冷热不均 终止拍卖与高溢价成交并行

来源:房掌柜  刘慧慧 柳州房掌柜  2018-08-09 11:01:46
[摘要]进入下半年后,上海土地市场推地速度明显加快,7月上海土地市场开启土拍潮,19幅地块集中出让。但土地市场却呈现冷热不均局面,万科、碧桂园等知名房企积极拿地,更是有商业用地溢价率超200%成交,当然也有多宗 ...

  进入下半年后,上海土地市场推地速度明显加快, 7月上海土地市场开启土拍潮,19幅地块集中出让。但土地市场却呈现冷热不均局面,万科、碧桂园等知名房企积极拿地,更是有商业用地溢价率超200%成交,当然也有多宗地块遭终止拍卖。

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  据房掌柜统计,7月上海土地市场共成交19幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外),总成交面积为54万平方米,累计吸金402.6亿元。

  从区域来看,青浦成交地块数量居多,共计成交了5幅地块,包括4幅纯宅地,1幅商业用地,总出让面积173207.6平方米,总成交金额929211万元。其次是崇明区,共计成交3幅地块,均为商业性质用地,总出让面积32127.1平方米,总成交金额21778万元。

  另外,杨浦、金山、闵行各出让2幅地块,包含租赁宅地、纯宅地、商办地。黄浦、松江、虹口、宝山、长宁各出让1幅地块,均为商办用地。

  年内已有7宗地块终止出让

  7月上海土地市场似乎进入罕见低点,杨浦区江浦街道的内环内纯住宅用地竟然无人竞标,此外多宗地块因根据出让人申请而终止出让。

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  据房掌柜统计,7月上海土地市场共有4宗地块终止出让,地块性质包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地,加上1月及8月终止的地块,年内共终止7宗地,分别为杨浦江浦社区住宅地块、青浦区华新镇住宅地块、宝山区杨行镇住宅地块、闵行区浦江商办地块、闵行江川商办地块、宝山区大场镇商业地块。

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  值得一提的是,除了宝山区大场镇地块有4家申领了标书之外,其余4幅地块都无人竞买。不仅如此,除宝山区大场镇地块是由于“需进一步加强晚上规划建设条件”而终止,而其余地块都是根据出让人申请终止了地块出让。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,地块不排除因为无人竞买而终止出让,这也在某种程度上说明房企拿地是比较理性的。随着上海的土地供应节奏加快,不排除部分房企放弃此次拿地等待更好时机。与此同时,也可能是房企销售业绩受影响,推迟拿地的时间节点。

  另外,上海中原地产市场分析师卢文曦也表示:如今房企普遍存在资金压力。小房企融资成本超过10%,有的甚至要20%,对于大房企来说融资成本低一些,但摊子大,用钱的地方也多,情况也不容乐观。一方面房企融不到资金,或者利息抬高,另一边新房限价,想领预售证还有时间周期,其中的压力可想而知。上海土拍对资金采用穿透式监察,拍地只能是自有资金,所以今年以来拿地的中小房企不多。

  高溢价成交和知名房企参与

  值得注意的是,7月成交土地中也不乏出现高溢价和知名房企的参与。7月26日,中信养老产业有限公司14400万元拿下的崇明区陈家镇CMSA0004、CMSA0005单元13-01商业用地,溢价率达到209.81%。

  此外,位于青浦区华新镇、徐泾及金山新城的6幅纯宅地,更是被万科、招商、金茂、碧桂园及农工商知名房企拿下。

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  卢文曦认为:上海土地市场也开始冷热不均了,有的终止拍卖,有的还有高溢价,和以往的土地都会有人要的格局有差别。

  高溢价和其起拍价格有一定关联。崇明交通不便,商办类土地本身受欢迎程度不高,可能担心土地出现流标,因此定的起拍楼板价只有2300元/平方米,低于预期价格,令市场看到中间的机会。而长宁商办地块位于新华路板块,内环内的区位优势明显,加之周边有交大,市场需求不小,因此也出现明显溢价。

  上海土地市场下半年突然开闸,房企似乎有些“不适应”,面对那么多地块会有所取舍,因此一些起拍价格低的土地以及地块位置不错的土地会被关注的几率高一些,出现溢价也是合理现象。相反一些定价过高,或者本身质地一般的地块或还会受到冷落,底价成交甚至没人投标都是可能的结果。因此下半年土地市场或也出现分化。

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责任编辑:黎转弟

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