2018年楼市调控政策基调已确定 长效机制“在路上”

　　2018年楼市调控的政策基调已经确定。

　　今年的政府工作报告再次明确，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育租房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

　　“房住不炒”此番出现在政府工作报告中，也意味着今年的房地产调控仍将继续，投机性需求仍将被挤压。不过，整体上调控政策和方向将更加趋于差别化。

　　央行副行长潘功胜在全国两会期间的记者会上也指出，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2017年全年房地产调控最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的主基调。预计后续还有城市会调整政策，过去部分城市的一刀切政策，实际上并不利于市场平稳，预计更多的城市将执行一城多策，调控多样化。

　　他表示，2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

三四线楼市迎来“精准调控”

  值得注意的是，三四线城市在去库存中出现分化。

  与一线城市和热点市场进入“休假模式”不同，自2017年下半年以来，部分三四线城市出现住房成交活跃、房价上扬现象。中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，三四线代表城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

  此外，相关机构发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要以三四线城市为主。

  公开数据显示，春节期间，江苏省连云港市商品房销售面积2.7万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98%在县区;广西壮族自治区贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。在春节期间的走访过程中，安徽省阜阳市太和县某房地产中介人员告诉记者，近两年该县楼市活跃，房价甚至进入万元时代，有购房者一年前以60万元购买一套住房，如今该套住房市场价已经达到100万元。

  相关机构提供的数据显示，大型房地产企业的拿地重点正在向三四线城市下沉，2017年50家代表房地产企业在三四线的拿地面积同比增加了145%。克而瑞的统计数据显示，2018年1月，销售金额前50的房地产企业的新增土地面积中，三四线城市占到了55%。

  “当前去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”易居研究院智库中心严跃进认为，对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。

  去库存出现分化，部分三四线城市市场活跃，有业内人士预测，三四线城市去库存将进入精准调控阶段。

  具体来看，当前已经有部分三四线城市进行了精准调控。继去年10月对呈贡区实施2年限售政策后，3月1日，云南省昆明楼市调控再次升级，不但调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策。

  按照要求，昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策作出调整。调整住房公积金政策，住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元。调整公积金贷款首付比例，对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的，原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的，最低首付款比例不低于50%。此外，还将适时推出限价商品房，加大房地产市场整治力度，培育租赁市场等。

  除了昆明，山西省大同市也下发文件，根据《大同市房地产去库存实施细则》，要求加强房地产用地供应管控。新规要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。

  近日，山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度，要求淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。