房企资金压力将持续 多家上市房企3月公布融资计划

3月13日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，其下属子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行公司债券（第一期）已完成发行。该笔公司债券发行规模为10.9亿元，期限为5年。此外，华夏幸福也计划在月内发行20亿美元债券，用于境内产业新城项目。

3月12日，华润置地有限公司发布公告称，公司已于3月9日完成发行2018年度第一期中期票据，所得款项将用于集团项目的建设开发，以及补充流动资金。同日，深圳香江控股股份有限公司发布公告，2018年公司债券（第一期）最终发行规模为9.1亿元，最终票面利率为7.9％。据悉，该期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款。

“在楼市调控的大趋势下，房企越来越关心资金链安全，在境内融资收紧下，海外融资越来越被重视”。中原地产首席分析师张大伟分析表示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

“2017年房企境内融资数据继续低迷，从趋势上看，房企全年境内融资的总量在减少，主要原因是因为境内融资难度加大”。张大伟说，在这种背景下，2018年这一趋势将继续延续，甚至会有更多企业开始在海外寻找融资机会。

国海证券分析师靳毅分析表示，对于房企来说,最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降。其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。“房企取得开发贷前必须取得四证。且开发贷不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金”。

2017年以来，在严厉调控政策持续下，住宅销售市场受到抑制。业内人士认为，房地产企业资金回流面临压力。与此同时，2018年房企还将普遍面临一个偿债高峰。张大伟表示，“从各地楼市调控看，预计房企资金压力还将持续。这种情况下，发债等渠道也有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是最近4年来资金压力最大的一年。”

近日，世邦魏理仕分析人士指出，从近期包括银行贷款数据与新颁布的一些金融市场措施皆显示，2018年货币环境将更趋弹性。世邦魏理仕预计2018年M2增速将从去年的历史新低回升至9%到9.5%区间，以维持经济稳定运行。

但同时，自2017年开始实施的有关基金。信托及资产管理项目新规将继续对房地产开发商融资产生影响，表外融资规模将进一步收窄。综合来看，世邦魏理仕认为，大宗物业投资市场具备在2018年继续活跃的货币环境基础，房地产行业的收购兼并活动也将进一步增多。

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中原地产研究中心1月31日报告显示，截至30日，公布2017年年报预告的房地产上市企业合计82家，其中多达60家企业的业绩预告预盈与预增，占比达73%。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然2017年房地产持续调控，但房地产企业在2017年基本实现了利润的全线爆发。预计亏损的企业只有8家，不足10%。这8家企业基本都是处于转型的房地产企业。具体来看，截至目前公布利润预告的82家房企中，去年亏损的12家房企全部由亏转盈。其中，阳光股份净利润从去年的亏损4.68亿元，转至盈利1.25亿元至1.7亿元，增幅达127%-136%。*ST松江净利润从2016年的亏损4.55亿元，转至盈利2.02亿元。

除由亏转盈外，根据中原地产计算，多达29家房企利润增幅超100%。1月30日，中航地产发布业绩预告，公司预计2017年1-12月归属上市公司股东的净利润4.40亿元至5.10亿元，同比变动172.63%至216.00%。

1月29日，世荣兆业业绩预告显示，因可结转的商品房销售收入高于预期，公司预计2017年1-12月归属上市公司股东的净利润8.95亿元至9.41亿元，同比增加855.88%至905.01%。此外，京蓝科技预计净利润盈利2.8亿元到3.3亿元，比上年同期增长2235%到2652%。丰华股份净利润盈利1.04亿元到1.07亿元，同比增长1025%到1058%。除中小房企外，大房企虽然利润增幅较低，但从整体规模来看，同样可观。1月15日，保利地产公布2017年业绩快报，去年公司实现归属上市公司股东的净利润156.84亿元，同比增长26.27%。绿地去年全年实现营业总收入2901亿元，同比增长17%;利润总额191亿元，同比增长32%。

张大伟说，虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，房企年度目标完成平均超过100%。大部分房企超额完成年度任务，千亿房企数量在2017年超过16家。“上述公布利润预告的82家房企中，公布销售业绩的房企合计42家，合计销售额43897亿元，同比2016年同期的29460亿元上涨50%。”

国家统计局此前发布的数据显示，2017年我国商品房销售，无论是成交量还是销售额，均刷新了历史纪录。2017年全国商品房销售面积首次突破16亿平方米，达169408万平方米，比上年增长7.7%;商品房销售额也首次突破13万亿元，达133701亿元，增长13.7%。

值得注意的是，上海易居房地产研究院分析师严跃进表示，房企的业绩改善也有很多不确定性，包括未来可能的加息、资本市场的管控、企业到期债务兑付等情况，这些都会给房企造成一定的业绩压力。

“市场监管的不确定性也再度增加了风险，日前碧桂园便宣布，因市场波动原因，取消发行2018年第一期18亿元中期票据。”张大伟说。