多家房企寻求海外融资渠道 如何破解资金流承压难题

　　在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，2018年开年，面对资金链压力，房企纷纷拓宽融资渠道，其中多家房企寻求海外融资渠道。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，国内市场融资审批趋严，获取现金流是房企目前首要考虑的重点。

　　地产公司频繁发行海外债

　　“2018年1月份房企融资仍以人民币为主，美元其次，港元第三。” 敖毓旻称，人民币融资金额289.25亿元，占比45.4%，环比减少38.01%;美元融资总额239.95亿元人民币，环比大幅增加超116个百分点;港元融资总额为107.92亿元人民币，仅占16.94%。

　　整体上，上述40家房企1月份海外融资总额折合人民币347.87亿元，相比去年12月份的230.61亿元大幅增加。外币融资绝对值及占比为2017年9月份以来占比最高的月份。

　　具体来看，碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债，期限分别为五年和七年，利率依次为4.75%和5.13%;富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据，成本为5.88%。

　　进入2月份后，借道海外融资“储粮”的动作还在继续。2月6日，绿地控股再度以较低的利率成功发行美元债券。绿地控股公告披露，此次在香港发行的美元债券共两笔，总额7亿美元，包括一笔发行4亿美元3年期定息债券，票面利率为5.25%;另一笔发行3亿美元5年期定息债券，票面利率为5.90%。

　　瑞安房地产有限公司(瑞安房地产，00272.HK)美国纽约时间2018年2月26日公告，其全资附属公司Shui On Development(瑞安发展)将向亚洲及欧洲之机构投资者进行票据国际发售——本金总额16亿元人民币。票据于2021年3月2日到期，将按每年6.875%之利率计息，自2018年9月2日起每半年于每年的3月2日及9月2日支付。在扣除费用、佣金及开支后，净额约为15.79亿元。

　　瑞安拟使用票据之所得款项净额偿还将于短期内到期之现有债务，并用余额拨付资本开支。根据公告，2017年7月1日至2018年1月5日期间，瑞安集团已偿还银行借款合计56.14亿元，并产生额外银行借款合计77.50亿元。以此来看，16亿元票据远远无法覆盖瑞安房地产的负债。

　　2月27日，建业地产股份有限公司(建业地产,00832.HK)发行3亿美元(约18.9亿元人民币)、2021年到期票息6.5%优先票据。票据将由2018年3月5日(包括该日)起计息，年息率为6.5%，自2018年9月5日起于每年的3月5日及9月5日以后半年度偿方式支付。建业地产表示，其拟运用在中国境外进行的建议票据发行的所得款项净额偿还其现有债项。

　　截至2017年12月31日的12个月，建业地产取得物业合同销售总额304.15亿元，同比增加为51.0%，总合同销售建筑面积458.4175万平方米，同比增加为65.8%。

　　同日发布境外融资公告的房企还有雅居乐集团控股有限公司(雅居乐集团，03383.HK)、禹洲地产股份有限公司(禹洲地产，01628.HK)等。雅居乐集团和禹洲地产目前还未订立购买协议。

　　雅居乐集团公告称，拟进行优先永续资本证券的国际发售，有意将建议证券发行所得款项用于为若干现有债务再融资。禹洲地产表示拟以要约形式于美国境外发行票据，拟将所得款项净额主要用作现有债务再融资及少部分用作一般营运资金用途。

　　A股市场上，轻资产运营产业新城的华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福，600340.SH)曾在2017年12月30日公告，其境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 在该月完成完成境外发行5亿美元的高级无抵押定息债券和3.5亿美元的次级担保永久证券，并在上述5亿美元高级无抵押定息债券的基础上向境外专业投资人增发1.5亿美元的高级无抵押定息债券。票面利率为6.50%，按面值平价发行，2020年12月21日到期。

　　华夏幸福表示，此举有利于进一步改善公司债务结构、拓宽融资渠道，推进公司产业新城建设，并为建立境外市场良好信用打下基础，符合公司的发展战略。春假之后，华夏幸福还公告将发行50亿元的公司债券。

　　开发商融资难还会持续

　　可以说，“国际发售”“债务再融资”“拓宽融资渠道”是房企在融资越来越难的当下的无奈之举。此前的2017年12月下旬，银监会下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。此外，新年伊始，银行额度增加，放款速度有所加快，不过部分银行和地区的首套房贷款利率最高已达到基准上浮30%。房企资金流势必承压。

　　亿翰智库分析认为，海外融资可能成为2018年房企获取资金的新渠道。2017年1-12月，国内贷款2.5万亿元，同比增长17.3%;利用外资168亿元，同比增长19.8%;自筹资金5.1万亿元，同比增长3.5%;其他资金8.0万亿元，同比增长8.6%。从数据中可以发现，利用外资的同比增长幅度是最大的，主要原因有：第一，监管对于金融机构进入房地产行业的要求越来越严格，特别是十九大对于房子住而非炒的基调已经定下了，未来投机性的资金更加难以进入房地产。

　　第二，国外经济体，尤其是美欧等经济区域，经过长期的宽松政策后，整体经济环境开始复苏，融资环境逐渐向上。

　　第三，近期人民币相对于美元来看逐渐走强，变相的降低了海外融资成本。