柳州房开商擅自更换嘉汇龙潭小区物业 双方僵持不下

近日，有群众向晚报热线2821100反映称，柳石路嘉汇龙潭小区房开商柳州恒茂源房地产有限公司在未与全体业主协商的情况下，擅自更换小区物业公司。由于该小区物业公司广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾物业）与房开商签订的合同期限至小区成立业委会，但如今小区还未成立业委会，银湾物业拒绝从小区撤离。房开商要求更换物业，物业拒绝被更换，目前双方就此事僵持不下。

A 物业：房开商无权更换物业公司

18日上午，记者来到银湾物业办公室。

“房开商无权代表全体业主。”该物业经理兰荣海告诉记者，12月1日，几名自称是新物业公司的人来到他们办公室，要求他们在12月10日前撤离小区，原因是有业主不满意他们的服务管理，因此房开商要更换物业公司。

12月11日，之前来过的那几人又找到他，还出具了一张《关于移交柳州市龙潭小区物业及相关资产资料的函》，要求撤离工作必须在当天完成，函中提到新的物业公司名为南宁永和物业服务有限公司（以下简称永和物业），而永和物业则是银湾物业在2014年入驻小区之前的物业公司。

兰荣海接着说，他们和房开商签订的合同中规定，银湾物业作为小区物业公司，将管理小区直至小区成立业委会，而该小区目前还没有成立业委会。兰荣海认为，小区目前的入住率和已售面积均超过85%，即使房开商以业主身份，也无权代表小区全体业主就物业管理方面的事宜作出任何决定，因此，他们拒绝了房开商要求更换物业一事。

B 由于拒绝撤离，小区现仍由银湾物业进行管理。

业主：物业的去留应由业主们决定

在小区公示栏中，记者看到一封由银湾物业贴出的公开信，信中对更换物业一事进行了说明，同时银湾物业在信中表示不会从小区撤离。兰荣海还向记者提供了一封告知函，并称告知函由业主所写，上面还有业主的签字。记者看到，函中内容以小区业主的口吻表达了业主对更换物业一事的不满，同时在告知函下方的“业主代表签名”旁，还有多人签字。

当天，记者就更换物业公司一事随机采访了几名小区业主。

“谁的服务好，我就选择谁。”住在该小区5栋的业主陈女士表示，尽管银湾物业在治理小区噪音和保管小区电动车方面还存在不足，她所住楼栋下就经常有噪音产生，而且她还在小区里丢失过两辆电动车。但陈女士说，她会选择银湾物业，因为银湾物业整体服务比永和物业好。

住在6栋的韦先生认为，物业的去留应该由业主们决定，房开商无权代替业主选择物业公司。韦先生说，自从银湾物业入驻小区后，小区环境卫生得到了明显改善。

当天，记者来到柳州恒茂源房地产有限公司打算进行采访时，一名叫梁某君并自称是房开商经理的女子表示，更换小区物业是房开商与物业公司之间的事，拒绝记者的采访请求。

C律师：房开商不能单方面更换物业公司

22日下午，记者再次联系银湾物业时，兰荣海告诉记者，目前物业公司仍未能与房开商协商解决此事。随后，记者就这一问题咨询了广西华尚律师事务所黄华律师。

黄华律师认为，由于嘉汇龙潭小区未产生业主委员会，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条关于“商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务”；“投标人少于3个或者建筑面积3万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，如果嘉汇龙潭小区的建筑面积在3万平方米以下，作为建设单位的柳州恒茂源房地产有限公司经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是，此前柳州恒茂源房地产有限公司与银湾物业签订的合同期满前，不能无故毁约。