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土地市场年末供应“惯性”放量 流拍范围正悄然扩大

柳州房地产网-房掌柜 2017-12-14 16:47:39来源:21世纪经济报道 张敏
[摘要]临近年末,杭州、苏州、贵阳、成都、福州、南昌、昆明等热点城市继续迎来土地供应热潮,并刺激土地交易升温。近期,上述热点城市陆续有土地交易发生。12月11日,江苏昆山的单日土地出让金超过百亿。 但由于房屋 ......

  临近年末,杭州、苏州、贵阳、成都、福州、南昌、昆明等热点城市继续迎来土地供应热潮,并刺激土地交易升温。近期,上述热点城市陆续有土地交易发生。12月11日,江苏昆山的单日土地出让金超过百亿。

  但由于房屋交易降温、出让规则改变等因素影响,近期土地交易价格和溢价率普遍不高,低价成交的现象成为常态,长沙、福州、贵阳还出现土地流拍现象。

  与去年和今年上半年相比,“量增价跌”成为主旋律。分析人士认为,尽管对土地的需求仍然存在,但由于资金层面正趋于紧张,房企拿地越来越谨慎,“一掷千金”的豪气已然不再。易居克而瑞还指出,“非热点城市土拍中,开发商观望情绪更加浓厚。”

  北京有望完成供地计划

  12月12日,福建漳州角美再度迎来土拍,位于台商投资区龙池开发区寮东村附近三幅相连地块同步出让,总建筑面积36.17万平方米,起拍总价33.7亿元,并采用“限地价、竞配建”的方式出让。最终,泰禾以43.3亿元的价格包揽上述三地块,溢价率为28.49%。

  这被视为近期土地市场的缩影:供应充足、成交放量、价格不高。

  临近年末,各地土地供应持续增加。易居克而瑞统计显示,今年11月,全国336个城市的经营性用地供应规模接近40000万平方米,创年内新高,比10月近乎翻倍。

  进入12月,这种态势仍未改变。12月11日,杭州市主城区推出7宗地块,总建筑面积58.7万平方米,总起价72.5亿元。12月7日,成都挂牌7宗土地,合计净出让面积约439亩,其中6宗位于天府新区范围,合计面积约435亩。

  本月初,郑州、合肥、南宁也均挂出一批即将出让的土地,三地将在本月分别将出让33宗、23宗和21宗地块。其中,合肥总出让地块面积约1976.80亩,出让总起始价达79.73亿元。

  按照惯例,地方政府的供地节奏往往是“前松后紧”。也即,年初的供地节奏相对缓慢。为完成年度供地计划,年末的供地节奏则会加快,供地数量和质量也会上升。

  今年的情况较为特殊。4月6日,住建部和国土部联合发文,要求库存规模较低的城市加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。此后,热点城市的供地规模明显增加。

  下半年,多个城市对调控措施进行加码,并将供地措施进一步落地。因此,今年热点城市的供地规模普遍提高,北京还有望多年来首度完成年度供地计划。

  北京国土资源局近期表示,截至10月底,北京保障性安居工程用地已落实366公顷,落实率105%,提前两月完成总量和结构任务。截至12月8日,今年北京商品房用地供应完成601公顷,完成率92%。预计12月底还将推出约50公顷商品住宅用地,届时年度商品住宅用地计划的650公顷土地全部入市。

  流拍范围继续扩大

  与供应相比,土地成交也较为旺盛。12月11日,江苏昆山通过网上竞价拍出7宗地块,共摘金109.48亿元。同日,福州、贵阳也有多宗土地完成交易。

  此前的11月,全国336城经营性用地成交规模持续上升,成交建筑面积21323万平方米,达到年内最高单月成交水平,环比上涨34%;成交地块2814幅,环比上涨9%。

  易居克而瑞认为,土地成交升温,既有供地放量的刺激,也因房地产商补仓的需要。

  根据国家统计局的数据,2014年至2016年,房地产开发商拿地面积连续三年维持负增长。经过2016年和2017年的旺盛成交后,库存缺口仍然较大。

  “今年已经通过各种手段拿了不少土地,但如果公司想着眼长远,更进一步的话,现有的储备还不够。”北京某中型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司对土地的旺盛需求会至少持续到明年底。

  但值得注意的是,虽然成交量较大,但近期土地成交价格相对不高,溢价率也明显下降。

  据易居克而瑞统计,今年11月,一线城市成交土地的楼板价为16607元/平方米,同比和环比均有明显提升。但在土地供应上涨后,二线、三四线城市的竞争激烈程度和成交均价都大幅下跌,且“目前市场整体看淡,非热点城市土拍中开发商观望情绪更加浓厚”。

  溢价率方面,336城11月成交土地的平均溢价率为23.0%,环比下降1.8个百分点,再度刷新年内最低位数值。其中,一线城市的溢价率大幅下滑10.2个百分点,仅有5.9%。

  进入12月,这种基本面并未改变,且有进一步下滑趋势。

  12月12日,长沙进行土地出让,三宗地块因无人出价而流拍,其中一宗为纯住宅用地。在上文提及的12月11日福州、贵阳土拍中,分别有2宗和3宗地块流拍,原因均为“竞买人数不足”。昆明在12月7日举行一场土拍,但3宗地块均底价成交。

  考虑到北京、苏州上月也出现流拍现象,这种情况并非特殊。上述房企人士认为,由于销售规模下降和融资渠道收紧,房企的资金状况趋于紧张,拿地态度趋于谨慎,甚少再“一掷千金”。“部分企业开始将目光转向并购市场,从而获取成本更低的土地。”他表示。

  近日,南京昔日高价地——京奥港未来墅项目被爆停工,凸显出高价地项目的资金困境,也给房企敲响警钟。中原地产统计显示,最近三年来全国50宗高总价地块中,有32宗地块的产权在拿地后出现了变动,“引入资金分担市场风险成为主要目的”。

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责任编辑:黎转弟

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