二线城市土地市场不断降温 近年末房企销售压力增加

　　随着楼市调控效果逐渐显现，曾经一度火爆的土地市场不断降温。

　　从近期的土地拍卖市场看，全国土地市场的交易规模仍在，但热度减少。溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价，部分城市还出现流标、流拍现象。

　　中原地产有关数据显示，今年以来，一线城市住宅土地成交额达3715亿元，溢价率跌至18%，二线城市溢价率为34%，住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势，多个城市住宅土地溢价率明显下滑。

　　“2017年宅地供应不仅增加，且普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式，地价基本都有最高限制。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。

　　“大家拿地越来越谨慎，主要是因为对未来预期不确定，销售压力悄然增加。”一位房企高管告诉记者。

　　从开发商的业绩也可看出端倪。万科2017年10月份实现销售面积247.8万平方米，销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%。销售均价约为1.48万元/平方米，而今年2月万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米。

　　融创2017年10月销售均价约人民币15350元/平方米，而其前10月销售均价约为17270元/平方米。旭辉10月合同销售均价约1.59万元/平方米，其前10月销售均价约1.75万元/平方米。大部分开发商在10月以后销售均价和销量都开始下滑。

　　多位业内人士预计，明年春节开始，很多扛不住的开发商将开始被迫出掉自己的高价拿地货值，以价换量情况将出现。

　　从国家统计局公布的数据看，前10月，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津和成都分别上涨0.1%和0.7%。从同比看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。

　　同时，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、郑州、无锡、北京住宅价格出现了同比下调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，这是2016年来热点城市首次出现价格下调，主要体现了调控的影响，从核心热点城市看，楼市高峰已经过去。

　　同时，房企此前拿到的很多高价土地目前尚未入市，进一步拖累房企现金流。总体来看，整体高价土地项目的开发速度还是较为缓慢的。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，高价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

　　比如，天津的万科翡翠大道项目拿地楼面价为22628元/平方米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米，至今仍处于未开工阶段。

　　此外，今年房企的融资能力也开始下滑。同策咨询监控的40家上市房企显示，2017年10月融资额531亿，环比9月减少24%。

　　资金成本提高进一步导致房企现金压力增加。万科公告显示，今年前三季度，万科经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少61.14%。到三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。泰禾集团(16.460,0.01,0.06%)三季报数据显示，经营活动产生的现金流量净额为27.9亿元，投资活动产生的现金流量净额为-216亿元，现金流净额-18.7亿。