楼市调控一年“力度远超以往” 房地产市场持续降温

　　经过了多年的开发与消化之后，北京新建住宅市场已经急剧萎缩，加上严厉的调控，使得今年北京新建住宅市场供需均进入冰冻期。

　　据亚豪机构市场总监郭毅表示，今年“金九”期间，北京市场包括住宅和别墅在内预计有9个项目入市，是近些年来数量较低的一年。“银十”虽略有改善，但也预计仅有11个项目入市，其中现房或准现房多达7个，占比高达六成以上。

　　商品住宅仅4.7万套

　　进入2017年以来，北京住宅市场月度开盘量基本都在10个左右，即便是以往销售旺季的“金九银十”也未有改观，供应的减少也使得住宅库存快速下滑。

　　据郭毅统计，截至9月20日，北京住宅存量仅余4.7万套，相比去年同期减少1.8万套。不过相比库存下滑，成交的下滑显得更为严重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商办）仅实现成交1234套，相比去年同期减少59%。

　　据郭毅透露，“银十”期间预计入市的项目中仅有3个纯新项目，8个老项目当中现房或准现房多达7个。

　　《证券日报》记者也注意到，即将入市销售的 泰禾旗下位于北京CBD的金尊府也是现房项目。据记者了解，去年12月份，泰禾以11.83亿元购买了辉盛庭国际公寓。辉盛庭国际公寓于2007年10月份建成，是一家涉外豪华商务型酒店式公寓，位于朝阳区东四环中路58号的远洋国际B座，建筑面积为26965.79平方米，规划用途为商业、办公及公寓。

　　接手后，泰禾对该项目进行了后期改造升级，及精装修配置。此后，该项目在泰禾的手下变身成泰禾在北京的首个“府”系产品，计划于10月份入市。

　　对该项目的收购，是泰禾首次进入存量房市场。此后，泰禾在城市存量房领域频频出手。今年3月份，泰禾以10.1亿元收购济南东都国际项目；8月份，泰禾以8.14亿元收购天津盛捷友谊服务公寓。不难看出，在公开市场拿地代价过高的一、二线城市，泰禾集团已经探索出通过并购获得项目，然后以其娴熟的快周转方式加速现房入市速度，减缓新建住宅限价政策对企业的冲击，并探索出一条新的提高盈利空间的产品线。

　　面对大量现房或准现房集中入市的现象，郭毅表示，一方面是由于信贷收紧带来的需求受限，成交低迷使得项目入市积极性下滑；另外去年延续至今年取证难的现象也使得大量项目被迫由期转现；除此之外，调控政策当中对于取证的限制，除去价格封顶之外，“不高于前期销售价格、不高于周边产品价格”也是限制条件之一，一些业绩压力不大的老项目选择蛰伏，而对业绩有要求的项目则开始寻求在提升产品配置的前提下突破价格限制，加精装、加科技等硬件的升级也导致了上市项目量的减少以及供应周期的延后。

　　多项目延迟入市

　　从纯新盘方面来看，“高价地项目”取证难的问题依然存在，其中和光尘樾项目为2015年拿地，楼面价5万元/平方米，项目所在区域房价水平为10万元/平方米，该项目也一直在积极取证当中。

　　事实上，多数拖延入市的项目一般为拿地价格较高，后因房地产市场调控政策加码，开发商难以取得理想价格而延迟入市时间。

　　不过，也有一些特殊项目除外。以和裕地产开发的北京首个精装顶级别墅为例，据记者了解，该项目均是总价过亿元的独栋别墅项目，市场存量极少。同时，在北京别墅精装交付的比例仅有5%。北京庄园，就是这5%中的一例。有业内人士粗略计算，选择毛坯别墅自己装修的话，意味着业主要耗时至少一年。另一方面，毛坯别墅从装修到入住的周期，普遍需要4年左右。可见这类项目本身耗时就较长。有业内人士曾向《证券日报》记者表示，即使北京高端项目林立，但价格与房产本身相加比对等的豪宅并不多，北京庄园的“精致”将是吸引高净值人人群的筹码。

　　目前来看，北京单价“8万元+”项目都在积极筹划入市，整体来看，需求仍在。据诺亚财富指出，经历去年楼市新一轮上涨后，计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%，计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出，更多的资金正在进入房地产投资领域，而在房地产类资产中，豪宅产品被认为是最具保值性的资产配置。

　　不过，郭毅认为，随着这些项目的成功过线取证，大量高价项目也将进入排队取证通道。但基于整体市场价格的控制，虽然取证价格的天花板有所松动，但是总体放量仍将受到限制，预计到2017年底整体市场供应总量都难现起色。而在进入2018年之后，随着共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，达到一定量级之后形成价格对冲效应，高价商品住宅项目的放量才能逐渐放开，届时住宅市场供应也将进入新的阶段。