楼市调控加码立竿见影 房地产板块创下年内最大跌幅

    多个城市又一波措施纷纷赶在国庆前出炉，对抑制房价的效果有多大还需要观察，不过A股、港股市场地产股已先趴下。昨日，A股市场，房地产板块领跌市场，Wind房地产指数暴跌3.85%，创了年内最大跌幅。港股市场，恒生地产指数也大跌2.91%，同样创下年内最大跌幅。

    房地产板块领跌市场

    近日，新一轮楼市调控赶在“金九银十”之际密集出炉，地产股闻风暴跌。昨日一早开盘，深沪两市及港股市场房地产股就出现了大幅下跌行情。港股主板市场跌幅前60只个股中，内地房地产股占了一半以上。A股市场，房地产板块也跌幅第一。

    截至收盘，A股市场跌幅逾5%的房地产股达23只，其中，京能置业跌停，蓝光发展、中房地产、阳光城跌幅超9%，万科A跌6.08%。据Wind数据统计，房地产板块主力资金净流出31.16亿元。其中，绿地控股主力资金净流出2.72亿元居首，华夏幸福、招商蛇口、万科A、荣盛发展、金科股份、西藏城投、华丽家族等主力资金净流出均超亿元。

    当天，港股地产股亦重挫。中国奥园、新城发展控股跌逾18%，金地商置跌近17%，佳兆业集团跌近16%，招商局置地跌逾11%，首创置业等多股跌逾10%，中国恒大跌逾8%，融创中国、华润置地跌逾7%。碧桂园一度跌超11%，为2016年3月以来最大跌幅。富力地产一度跌超9%，为9月8日以来最大跌幅。

    受房地产板块暴跌影响，除上证50微涨外，A股各大股指全线下跌。其中，深证成指跌1.26%，创业板指跌1.22%。而上证指数盘中创一个月新低，尾盘报收3341.55点，跌0.33%。

    从过往的情况来看，历次地产调控后，A股房地产板块短期内均出现不同程度下跌。如2005年“国八条”发布后，地产股整体出现调整，在政策发布20个交易日内下跌4.89%；2013年“新国五条”发布后，地产股在政策发布20个交易日内跌幅也接近5%；去年国庆前后密集出台调控政策后，地产股也一度出现大幅下跌，不过后续有所回稳，国庆后20个交易日跌幅为0.45%。

    今年，热点城市楼市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，房价过快上涨势头得到遏制。但地产板块却走出一波大涨行情。9月以来，地产股涨幅更加明显。统计显示，9月1日至9月19日，Wind房地产指数累计上涨9.57%，远好于同期沪指（-0.57%）表现。

    港股方面，富力地产7月初至9月21日累计上涨近66%，碧桂园8月下旬至9月19日累计上涨近56%，融创中国8月下旬至9月19日累计上涨近110%，中国恒大年初至今更是累计上涨近450%。

    调控不放松信号强烈

    自9月22日以来，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点均放在“限售”之上。除了限售，银行也收紧房贷额度与提高房贷利率。以深圳为例，建行、工行、中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%，农行则自9月23日起将首套房贷利率上浮10%。

    截至目前，全国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。北京、深圳均上调了首套房贷的商业按揭利率上浮幅度，9折利率彻底消失，首套房基本上要在基准利率基础上上浮5%至10%。房地产交易中，不仅银行放款速度大大放慢，官方给交易备案的速度也显著放缓。

    限售政策从今年3月起已经成为各地房地产调控的新方向。业内人士称，限售政策对短期炒房起到较好的抑制作用。本次政策出台的城市非“一线和热点二线城市”，政策实施范围进一步扩大。房价上涨较快的部分三、四线城市后续可能也会陆续出台“限售”等政策。

    正值“金九银十”传统销售旺季，多地选择这个时点再度密集出台楼市收紧政策，释放出调控不放松的强烈信号。目前，各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，房地产去投资化趋势愈加明显。

    对于地产股后市，多家券商认为，今年“金九银十”可能会成色不足，销售会不及预期。申万宏源更是下调行业评级至低配，原因是持续的行业调控、年末趋紧的按揭贷款和近期严查的消费贷变相买房。

    有分析称，近日多城出台楼市新政，一是表态打消经济承压则地产放松的粗放逻辑；二是为增供给、稳房价留出时间。对交易的限制目的是抑制投资性需求。

    不过，摩根大通发布报告却称，新一轮房地产调控措施并无升级，只是用以提醒市场，预期2018年一、二线城市销量将维持平稳，而三、四线城市则会有5%~10%的调整。上市房企受惠可售资源增加，料其市场占有率及合同销售额将继续增长。而受土地供应有限影响，料平均售价将维持稳定。

    截至9月24日，已有20家A股房地产公司发布前三季度业绩预告。其中，7家预增，3家预减，1家续亏，1家首亏，2家扭亏，4家略增，1家略减，1家不确定。共有13家公司前三季度预喜，占比65%；有6家公司预降，占比30%。

    有分析人士称，未来房企集中度有望逐步提升，一些龙头地产公司有望延续强者恒强的局面，其投资机会依然可期。