上半年中海万科等7家房企突破千亿 联合与并购成常态

2017上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产在因地制宜、因城施策的调控政策效果继续显现。

国家统计局日前发布的数据显示，受各地调控政策密集出台的影响，1-5月份房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。5月末，全国商品房待售面积比4月末减少1452万平方米，比2016年底减少3522万平方米。其中，非重点城市商品房待售面积比4月末减少887万平方米。

在调控趋紧和市场分化调整的背景下，各家房企通过创新研发、扩张布局、提升服务等方面在市场上进行角力拼争，以实现业绩快速增长和巩固地位。

半年七家千亿房企

综合多方面数据统计，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然领跑行业，碧桂园、万科、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，数量超过去年上半年的5家。其中，碧桂园、万科销售金额突破2500亿。同时，500亿以上销售规模的房企突破了15家，100亿以上销售规模的房企也突破了75家。

从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。

业内人士分析，一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高，另外一方面，典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，规模化虽然仍是未来趋势，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右（2016年高峰值11.7万亿），如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有30家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场，要么在转型的道路上做的小而美，在行业中仍然有自己的一席之地。

联合与并购成常态

2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，特别是在北京，联合体拿地成为主流拿地方式。中指院研究报告称，2017年1-6月，北京出让金额前十的地块中，九宗都是联合体拿地。一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势；另一方面，随着北京推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。

“多数房企希望在上半年积极做好土地储备，所以这个时候土地市场的投资会有较大的反弹。对于部分房企来说，虽然对于未来市场可能会有担忧，但企业也需要积极做土地储备，因为从实际情况看，早点拿地也是锁定地价成本的一个关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

半年来，收并购案例频现，房企借机获得大量土储和项目资源。如近日，万科551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块。

5月以来，阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目，合计花费近130亿元。融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目，总价合计超155亿元。

同时，蓝光发展、泰禾集团、龙湖地产、新城控股等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据不完全统计，泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的；龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。

从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”，即使“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机，张宏伟认为，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

他预计，2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看，2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。