房子土地使用权引关注 买房要看清“土地使用年限”

近日，中央要求研究土地使用权续期法律，一直模糊不清的住宅“70年大限”即将有说法了。而在柳州，房屋土地使用权到期怎么办，再次引起广泛关注和讨论。

遭遇

买的新房其实已“十几岁了”

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）正式对外公布。作为我国首次以中央名义出台的产权保护顶层设计，《意见》提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，为解决长期以来社会所关注的“土地使用权到期后，房子还是你的吗”问题明确了方向。

而近日，市民覃先生以每平方米约7000元的价格在柳州某大型楼盘买下一套三居室。但他前往售楼部签订购房合同时才发现，合同上面明确写明了该楼盘的土地使用年限为2005年11月6日-2075年11月6日。他这才明白，虽然自己买的是新房，其实是已拥有十几年“年龄”的老盘了，也就是说，他的新房土地使用年限只有58年了。

“我以为所有的房子买下来都是70年的产权，所以去年买房时压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”覃先生表示，他买房时更关注价格，没有去注意使用年限。不过，当他看到仅有58年的土地使用年限，还是很忧心使用权“缩水”问题。

现象

多个楼盘土地使用年限缩水

“确实，目前柳州有多个楼盘从拿地开始至今已有10多年了，也存在土地使用年限严重缩水的情况。”近日，柳州某地产营销公司负责人石可接受记者采访时表示，一直以来，在一手商品房的交易过程中，房子预售时会提供5证，其中合同上还会注明房子土地使用期限。不过，除了看价格、地段以及关心升值空间等之外，很少有看房者和购房者关注土地使用年限。即使偶尔有问的，被告知“按照政策可自动续期”后，大多数购房者也不会深究。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

记者走访发现，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上四五年。而体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。如果在开发过程中再遇到一些资金不到位，或是相关证件未办理好等客观因素，适当“缩水”更属正常现象。据了解，柳州有的楼盘2000年左右拿地，16年过去了，项目至今仍有土地在开发，无形中就缩短了这些土地的使用期限。 

说法

年限缩水影响二手房估值

“有些项目工程巨大，开发确实需要耗费大量的时间，也不排除有些开发商为了谋取更多利益捂盘不卖的情况。”石可介绍，虽然按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看，很可能不到70年，一栋建筑就会被重建，但房地产作为固定资产，它的投资属性还是会受产权年限的影响。因此，《意见》出台后，目前已有不少业主忧心使用权“缩水”的问题。

“土地使用权对二手房影响可能更明显，一是按揭贷款，使用年限越短，按揭期限也会缩短；二是如果业主打算卖房，但使用年限很低，房屋的估值也会受一定影响。”柳州市海关路某二手房中介陈龙新也表示，近日上门询问周边房源的购房者都会特别注意土地期限的问题。不过，由于真正涉及的业主不多，二手房交易并没有因此而受到大的影响。不过在二手房领域，购房者不仅注意土地使用期限，还有特别注意楼龄，房子也有黄金年龄。据他们统计，10年楼龄是房子的一道坎，排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然，假如有名校学位支撑，“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。

建议

买房一定要看“土地使用年限”

虽然目前国内大多数住宅离70年土地产权大限还有一段时间，全国仅有温州、青岛、深圳等存在土地续期的个案，但产权问题不仅影响房价，影响房地产税制改革，更重要的是关系百姓切身利益。

本次《意见》虽然已出台，但只是明确了方向，具体到房产的土地使用权到期了该如何续期，续期是否需要收费，怎么收取，等等问题还没有细则出台。因此，国内业内人士也纷纷呼吁国家层面应尽快制定出细则，从而给老百姓吃上“定心丸”。

对此，柳南区某楼盘营销负责人李剑建议，在续期法律细则明确前，购房者在购房前，首先应到相关部门或网站仔细查阅房屋所在地的土地证号、地籍号、宗地坐落、宗地面积以及土地使用年限是多少等，不要让自己买亏了；其次，最好选择大型社区的第一、二期开发的产品，或者选择中型社区，因为其开发强度和难度小、验收进程快，有利于保证土地使用年限，当然最重要是购买有实力的企业楼盘，更好地维护自身权益。对于土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长时间间隔，尤其是前一两年有一些烂尾楼改造的项目，购房者更加要注意规避“房产使用权期限可能严重缩水”的问题。