李迅雷：房价没有大跌基础 楼市泡沫仍在可控范围内

　　在今年这一轮房价上涨中，二线城市房价上涨与中国加速大城市化进程有关。中国大城市化率的提升有很大空间，但城镇化进程已经进入后期，因为现在留在农村的农民数量很少，我曾在2012年研究过中国第一产业的劳动人口的真实数量，应该比国家统计局当时公布的少了一个亿。为何差异会那么大呢?首先从作为经济人的本能逻辑去思考：从事农业劳动的回报率低下，大约只有制造业的六分之一，所以，青壮年劳动力留在农村从事农业劳动是不符合经济学原理的，从事农业劳动的主体最终应该是老年劳动力。几乎所有发达国家的农业劳动人口的平均年龄，都在60岁左右或更高，其中日本为63岁，中国也不例外。

　　举个例子，不久前，李克强总理在江西九江考察时，询问了一个在农田劳作的农民的收成情况，我注意到媒体报道该农民的年龄是67岁——农村一直盛行这么一个说法：三个种田农民的年龄总和超过200岁，说明如今农村可转移农业劳动人口已经不多了，既然农村的青壮年劳动力已经不多了，那么，中国可以转移的农业劳动人口数量也不多了，城市化率水平同样存在低估的可能。按我的推算，中国实际的城镇化率应在60%以上，高于统计局57%的水平。

　　然而中国的大城市化率还有较大的提升空间。如美国人口超过100 万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960 年的38.7%提高到2014 年的45.2%;日本从40.6%提高到65.3%;韩国更明显，从21.3%提高到45.9%;澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%;加拿大从30.1%提升到45.5%。中国的这一比例从1960年时的7.9%提高到了2014 年的23.2%，和上述国家相比还有很大提升空间。

　　从这一轮楼市上涨过程中，合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化(人口现象)，南京则有补涨成分，贵阳作为西部地区的省会城市，尽管人口净流入，但周边地区居民的收入水平偏低，房价难涨。从过去15年省会城市人口流入量可以看到，厦门位居第一，房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降，但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加，南京的人口则比江苏增长得更快。

　　统计局数据也反映了中国人口集聚的现象，如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。据国家统计局9月公布的数据，与去年同期相比，70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数，只有29个城市。涨幅超过10%的更少，只有19个城市，且均分布在四大经济发达地区：京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群(武汉、长沙、郑州)。这说明虽然房价涨幅很大，但是具有集中性。即这一轮房价上其实是结构性上涨，类似于去年的股票行情。

　　而中国指数研究院的统计数据显示，过去一年百城房价上涨16.6%;过去五年国内100大城市加权平均房价上涨28.4%，但同期名义GDP增长50%(估算)，M2增长93%。因此100大城市加权平均房价涨幅并没有超过M2和GDP，这说明房价上涨是少数现象，并不是普遍现象，并且主要和人口与货币往大城市集聚相关，且这个过程还没有结束。

　　当前，严格控制超大城市的人口流入已经成为国策，如上海提出到2040年要把人口控制在2500万，但并不增加城市建设用地的数量，这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破，没有一次能够达到预期目标。因此，到2040年上海人口将远超2500万，也是一种基于历史事实的经验性判断，因为土地的用途是可以控制的，但人口流动则是社会现象，难以控制。