监管层关注委托贷款投向房地产 房企融资渠道再补刀

    央行近日发布的《2016年第三季度货币政策执行报告》提出，正在着手研究将表外理财纳入宏观审慎评估中的广义信贷指标范围，引导银行加强对表外业务的风险管理。

    事实上，监管层已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业，特别是房地产行业所聚集的风险。在银监会三季度经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。

    尤其是二季度以来，个人按揭贷款规模急速攀升，部分月份中，个贷占新增贷款规模超过70%。与此同时，房地产市场也量价齐升。一度以稳增长为首要目标的宏观调控方向也由此出现新变化。10月末召开的中央政治局会议提出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，表现出决策者对房价快速上涨的担忧。

    社科院金融所银行研究室主任曾刚表示，在此之前，监管部门已经开始着手干预信贷流向。一方面，有关部门约谈主要商业银行，对信贷投放结构进行窗口指导；另一方面，监管部门也出台政策，严禁信贷、理财资金违规流入房地产市场，并加大了对违规银行的处罚力度。

    “从外部效应来看，银行资金流向结构对宏观经济运行产生了直接的影响，形成一些潜在风险。房地产相关贷款的快速增长，尤其是房地产按揭的急剧膨胀，推动了房地产价格的明显上升。”曾刚说。

    业内人士表示，此前，多数银行在房企开发贷方面实行名单制管理，不在名单上的企业很难获得贷款。通过发行表外理财产品，可以使不在名单上的房企拿到资金。在今年楼市一片大好的情况下，银行更是有动力这么做，而且委外业务等表外操作手段很多。因此，多个监管部门联手规范银行理财业务，对房企本已收紧的融资渠道势必“再补一刀”。

    中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，信贷收紧苗头已经出现，最近从银监会到地方，都开始陆续发出收紧房地产信贷的政策信号。

    他还表示，纵观国内十几年的房地产发展历史，不难发现其波动周期与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温。信贷政策收紧以后，也意味着未来将有大批房企面临资金压力。

    张大伟进一步解释，在过去几个月，由于整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企在土地市场行为激进。但是另一方面，地产企业的盈利能力正在大幅下调，今年前三季度房企的平均利润率已经跌破8%。

    “预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈，核心盈利能力下滑、财务风险加剧。”张大伟说。

    克 而瑞房地产的一位分析人士表示，近几年银行的理财资金在房地产业投入不断增高，封堵银行理财资金进入房企将有利于控制银行表外业务的风险，同时将减少开发商的资金流入。从此次银监会的口风来看，房企申请银行贷款暂时限制不大，主要是银行的表外资金对房企收紧，因此对房企融资有一定影响。

    他进一步指出，此次货币政策的收紧将对中小型房企产生较大影响，其融资前景不容乐观。而对于大型房企，由于其良好的评级以及多元化的融资方式，此次货币政策收紧对其影响有限。