乔新生：楼市要重视外部性 解决房地产问题需要变通

在房地产市场发展的过程中必须高度重视“外部性”问题，不能以房地产作为吸引外资的手段。

数据显示，今年前9个月我国个人住房贷款新增3.63万亿元，同比增加1.8万亿元，个人住房贷款的增量占全部贷款增量的35.7%，今年9月份个人住房贷款增加了4759亿元，同比增加2055亿元，占新增人民币贷款规模的39%。这组数据从一个侧面说明，为什么中国部分城市房地产市场价格迅速上涨。

贷款量的增加，不是导致房地产市场价格上涨的原因，但很可能是导致房地产市场价格上涨的结果。换句话说，个人住房贷款规模增加，意味着个人购买住房贷款的需求上升。解决我国房地产市场价格上涨过快的问题，重要的手段就是要减少个人住房贷款的规模，只有这样，才能有效抑制房地产市场价格，也只有这样，才能使我国房地产市场逐步回到健康的轨道。

但是，个人住房贷款是市场行为。商业银行之所以增加个人住房贷款数额，根本原因就在于他们认为这有利于增加商业银行的利润，有利于降低商业银行的成本。从市场经济的角度来看，商业银行增加个人住房贷款并没有错。假如个人住房价格持续上涨，那么，不排除有更多的商业银行将大量资金投入个人住房贷款，因此，如果简单地控制个人住房贷款规模，那么，有可能会是扬汤止沸，无法达到预期的效果。

解决我国房地产市场存在的问题必须打组合拳。首先，政府不能置之度外。房地产市场不是供需双方的市场，房地产市场也不简单是消费市场或者投资市场，房地产市场是和政府密切相关的金融市场。政府必须充分意识到，政府的土地出让不仅关系到房地产市场价格，而且关系到房地产市场未来的走向。政府在房地产宏观调控的过程中不能只充当裁判员的角色，而应当找到自己的位置，看到地方政府在房地产宏观调控中应当发挥的作用。只有这样，才能标本兼治，彻底解决我国房地产市场存在的问题。

一些地方政府把房地产市场价格上涨归咎于房地产开发商，对房地产开发商采取一系列紧缩措施。这是不对的。房地产市场价格上涨首要责任在地方政府，地方政府应当充分意识到，自己是房地产市场的利益相关者，而不仅仅是房地产市场宏观调控者。地方政府从房地产市场获取财政收入，这本身没有问题。但是，如果为了获取财政收入而鼓励房地产市场价格上涨，那么，有可能会助纣为虐，从而使房地产市场误入歧途。地方政府必须端正思想，必须在房地产宏观调控的过程中，把自己“摆进去”，只有这样，才能真正解决房地产市场存在的问题，也只有这样才能切实满足居民的住房需要。

其次，政府在房地产宏观调控过程中应当发挥自己的信息优势，根据具体情况找到解决问题的方法。当前一些城市房地产市场价格居高不下，不是由于土地供应不足造成的，而是房地产开发商哄抬物价造成的。地方政府在解决房地产市场存在问题的时候，一方面必须充分发挥价格行政主管部门的作用，对房地产市场的价格变化情况跟踪调查，如果发现哄抬物价的现象，应当立即查处；如果发现弄虚作假的现象，应当作出行政处罚，并且及时公布事实真相。上海市等一些地方政府物价主管部门已经对房地产销售领域的价格违法行为立案调查，工商行政管理机关对房地产开发商签订虚假合同、扰乱市场秩序的行为进行专项整治，所有这些都充分说明，只要地方政府各个部门齐抓共管，就一定能克服房地产市场的混乱现象。

一些地方政府在房地产宏观调控方面缺乏统一认识，对房地产市场存在的问题缺乏统一行动，导致房地产市场价格混乱的现象依然存在。解决这个问题的根本出路就在于，地方政府必须进一步增加房地产市场的透明度，根据自己所掌握的房地产登记信息，及时地发布住房空置率；对于已经签订购买住房合同的单位或者个人，必要的时候为了公共利益，依照《中华人民共和国信息公开条例》张榜公布，只有这样，才能防止房地产开发商弄虚作假，人为地制造虚假繁荣的景象。

第三，政府应当仔细研究土地财政政策，在土地出让过程中一方面考虑地方财政收入，另一方面考虑房地产市场的稳定发展。重庆等地的房地产市场价格之所以长期处于稳定状态，根本原因就在于当地政府善于利用土地供应手段，对房地产市场价格进行宏观调控，房地产开发商在重庆市根本不能获得暴利。重庆市政府通过有效控制土地资源，稳定房地产市场价格，确保房地产市场发展符合城市整体规划要求。各级地方政府应当充分借鉴重庆市的经验，在房地产宏观调控过程中，一方面利用宏观调控政策总揽全局，另一方面把自己看作是利益主体，通过有效增加土地或者减少出让土地，确保房地产市场价格处于稳定状态。

政府房地产宏观调控的目标不是为了降低房地产价格，但是，如果房地产市场价格居高不下，必然会影响城市的可持续发展。所以，地方政府在房地产宏观调控过程中，一方面必须着力解决城市居民的住房需要，另一方面必须时刻关注房地产市场价格，不能人为地制造房地产热闹销售的局面，吸引其他地方的投资者跟踪而至，以特殊的方式招商引资。在房地产市场发展的过程中必须高度重视“外部性”问题，不能以房地产作为吸引外资的手段。