地价较低,未来利润空间大
柳州新老区域地价悬殊,以河东为例,河东在开发早期,其楼面地价才是1000~2000元/平方米,5年拿地成本已到在3000元/平方米左右,而2012年以后,相继出现的几块“高价地”,楼面单价都在4000~7700多元/平方米,地价上涨的速度成倍增长。
反观柳东新区、河东经济开发区等尚待开发的区域,土地的成交价格比主城区低了几倍。再看近期恒大地产集团以3.467万元,拿下了阳和工业新区一地块,楼面地价约为1355元/平方米。购房者吴先生表示,地价贵最终还是会转嫁到房价上,受累的还是购房者。若新区出现一些新楼盘,能够满足周边人群的需要,且较经济实惠。
柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理蔡理刚表示,所谓好地块,不一定是指地理位置优越的地块,房企拿地开发最主要的目的是利润空间,只要利润空间可观,对开发商而言便是好地块。本土开发商与大型房企相比,实力相差较悬殊,它们没有必要与大房企在市中心争得头破血流,在外围能够拿到地价较低的地块,也是不错的出路。
在采访过程中发现,大部分开发商若想往城市外围去拿地,首先会挑选那些没有拆迁问题的净地,以及周边配套(已建或将建)齐全,更能聚集人气。
竞争不减,配套和品质是关键
据了解,目前外围区域大型配套设施开始兴建,如柳东新区正在兴建三甲级儿童医院、华侨城、古亭山隧道、中学等,区域的配套将逐步完善,加上大型房企的入驻,将带动区域的发展。五菱职工黄女士认为,此前市民不考虑在新区购房,最主要是觉得生活不便,但若有大型配套建成,会吸引一大批客源往城市外围置业。
城市外围地块价格有优势,是否意味着拿地开发即可轻松赚大钱?如此前的盛天龙湾,拿地之初业界并不看好,但项目下足功夫,园林先行,最终以完美的姿态收官,赢得业内和购房者高度认可。李力深入分析道,开发商想在外围拿地开发,竞争压力依然存在,柳州市城市规模有限,若想把客源吸引到外围买房需下一番功夫。部分实力有限的开发商“宁做鸡头,不做凤尾”,他们更愿意向周边县份进军,在县份更容易拿到中心区域的地块,项目的开发销售将更顺畅。
广西碧园房地产开发有限公司在香兰路拿了一地块,该公司总经理助理梁源直言,由于地块距离市中心较远,周边配套缺乏,开发的压力较大,目前正在进行前期调研阶段,是否用于房地产开发还未定。
业界观点
房企在外围拿地,基于地价优势,这保证了项目在后期的销售中,价格能够占据一定优势。外围的部分地块,有些江景资源,销售时打着江景的概念,更容易获得购房者认可。
——柳州市万和房地产开发有限公司副总经理王庆凤
目前不少开发商拿地没有正常的流程,前期都是找当地的管委会协商,这造成了房地产市场形成一团浆糊。但若房企能够拿到低于同区域其他地块的价格,后期开发还是大有可为。
2022-02-17 10:28
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