多城楼市调控措施“微调” 2019年房价或进一步趋稳

　　中原、合富辉煌认为，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

　　机构预计，2019年，全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象，标志着本轮楼市调控全面见底。

　　三四线城市面临压力

　　自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。

　　菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市?

　　受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。

　　恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。

　　其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。

　　夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。

　　恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房;限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂;限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。

　　市场仍不容乐观

　　从目前已经出现政策微调的城市看，被取消的都不是最影响市场的关键性政策，因此只能称之为微调。

　　而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看，“2019年的房地产调控取向依然是从严为主，稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”中原地产认为。

　　具体执行调控的则由各城市主导，住建部与中央进行指导，这也与2018年的各地出台政策，住建部巡视吻合。

　　未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2019年的楼市关键还是要看信贷，最主要看首套房贷的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整，楼市很难有明显的方向性变化。

　　他预计，2019年信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策仍严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

　　更进一步地，2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。

　　有深圳开发商表示，最新的农村集体经营性建设用地入市，就是一个很大的变化，标志着土地管理制度的变革，农地流转再次得以突破。

　　日前，中央经济工作会议也强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　中国指数研究院指出，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。

　　而对于2019年的房地产调控政策建议，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进，转变调控手段由行政转交市场。

　　对于市场主体之一的开发商而言，2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示，万科从来不去预测政策和市场，面对多变的政策，能做的就是把自己的业务和产品做到极致。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国证券报、人民网）