2019年限购不会放松 针对首套房支持性政策或将强化

      备受关注的中央经济工作会议将于近期召开。从往年的经验来看，中央经济工作会议是对明年整体的经济形势和工作目标进行定调。那么明年货币政策、财税政策、房地产政策会有哪些变化，今日本报记者采访专家学者给予前瞻性解读。

　　距离2016年北京“930”调控政策已过去两年有余，从效果上看，当前无论是房地产开发投资数据，或是销售金额及销售面积，其降温态势越发明显，尤其是此前持续上涨的首套房贷利率，也于11月份开始停涨。

　　来自融360的数据显示，在其监测的全国35个城市533家银行中，11月份全国首套房贷平均利率为5.71%，虽然同比去年11月份的5.36%仍小幅上涨0.35个百分点，但从环比来看，已与10月份持平。具体来看，有23家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比4.32%，较上月减少4家；有15家银行分（支）行回调利率，较上月减少4家；有494家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比92.68%。

　　“近期，首套房贷利率滞涨确实表现得比较明显，这除了能反映出市场流动性向好以外，对于房地产市场来说，首先利好于刚需。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，但要注意的是，房贷利率滞涨并不意味着楼市调控放松。

　　张波称，目前政府对于房企的资金面管控依然较为严格，而从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，其本身并不是调控放松的表现，但从实际产生的作用来说，确实会在一定程度上对楼市形成利好，刺激刚需的购房需求。

　　东方金城首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时分析称，近期部分城市房贷利率出现松动，主要是受到房贷市场供需平衡变化影响，即经历多次“降准”后，银行总体信贷额度进入相对宽松状态，银行部门有动力通过利率边际调降扩大房贷规模；从需求端来看，最近一段时间，房地产市场持续降温，房贷需求不振，也对部分城市房贷利率下调起到一定的推动作用。

　　王青认为，根据当前房贷市场供需格局演化态势，年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”，即进一步上行的动力削弱，但掉头向下的可能性也不大，且各类房地产调控政策也不会出现松动。这主要源于当前房价仍驻扎在高位，抑制房地产泡沫膨胀是稳定宏观杠杆率和防范系统性金融风险的重点所在。在当前局面下，通过启动房地产市场“稳增长”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房贷利率下调，更多体现了供需格局变化后的市场自发调整过程，并非释放房地产调控政策转向信号，也不会对各地渐趋冷却的市场情绪带来明显提振。

　　展望未来，张波预计，房地产市场环境将继续严控，且长短结合的调控节奏会继续保持。在落实长效机制的基础上，预计明年需求端限购不会放松，但针对首套房的支持性政策或将强化。

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山东菏泽市住建局日前在其官网发布一则通知，取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施。这是国内第一个取消已实行多年的商品房限购政策的城市。但是，这是否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动，却是需要讨论的。

我国房地产调控已实行多年，其中最为有力的调控措施就是限购。在房地产投资投机炽热的市场里，限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场向满足居民居住型和改善型需求的方向转化，真正实现“房住不炒”的调控目标。

但是，中国又是一个人口大国，房地产市场的情况，城市与城市之间差别很大。这就决定了各个城市之间，尤其是一线城市与三四线城市之间，沿海城市与内地城市之间，不能执行统一的调控政策，而是应该根据各个城市各自不同的情况，合理地制订调控政策，避免“一刀切”。最近几年，中央多次提出，房地产调控政策要因地制宜，因城施策，就是基于这样的道理。

在我国房地产市场上，以北上广深为代表的一线城市，由于集中了丰富的市场资源，长期以来呈现人口净流入的趋向，因此其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在，这导致商品房本身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的这个长期升值趋势。

然而，当投资投机资金盘踞在市场，就排挤了真正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬。尽管一线城市的政府多次表示要增加土地供应，加大商品房建设，但对于这些城市来说，土地供应其实并不宽裕，由于商品房供不应求的趋势在可预见的未来不大可能出现扭转，因此对于一线城市来说，限购限贷等手段将长期存在，很难取消。

但是，对于大量存在的三四线城市来说，与一线城市的情况有很大不同。最主要的是，这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口的流出。当然，像菏泽这样的城市，由于其经济有一定的活力，因此人口流出并不严重，而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够，人口向外流出趋势表现得很明显。

所以，一些地方土地供应充足，但另一方面则是商品房需求并不像期望的那样旺盛，因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为无人居住而成为“鬼城”。前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题。因此，对于三四城市来说，不仅没有必要搞什么限购，相反，适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向。

因城施策，是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向，这就需要地方政府深入调查研究，对本地的房地产市场状况，特别是本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有一个全面的了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策，该继续限购的就必须继续限购，但该放开的就应该放开。